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中国房地产的另类价值(原创凌通)

中国的房价高，实际上是高在房价的差别上，如果计算了中国所有人的住房价格，我们的房价是不高的，因为中国有8亿以上的农民，农民的房子均很大，还有院子，但是这样的房子的价格一般只有几万块，偏远的地方，甚至不足一万，所以把这些房子平均进来，再考虑中国的人均土地占有面积，房价实际上是一点也不高的，因为中国的人均GDP为1000美元左右，一个四口之家的收入与房价的比值是相当的，中国的问题在于房屋价格的差异巨大。

    这样的差异是人为造成的，在房子的背后实际上还有另外的附加价值，我们姑且称之为另类价值。

     房屋的另类价值首先来源于中国的资源的分配不合理，中国的经济资源过分的向中心城市集中，这样就造成在中心城市有着特别的意义，比如在北京，就业的机会多，收入高，城市的教育医疗公共交通等等的补贴也多，谁都愿意在北京生活，但是北京这个城市所能够容纳的人口是有限的，城市的资源也是有限的，以前在这些城市是依靠户籍制度限制外来人口的，在户籍制度弱化后又有强制收容制度进行补充，而现在为了人权，收容所已经成为了紧急避难所了，这样可以看到的就是这些城市外来人口的急剧膨胀，在这样争夺资源的背景下，新的限制外来人口的机制就在于房子，将来你是否能够在这样的城市生活，取决于你是否有能力在这样的城市拥有房屋，房价成为进入这样的城市的门槛。

     同样，中国的城乡差别也是极大的，中国城市的发展建立在掠夺农村的基础上，工农业的劳动生产率的差别越来越大，这就是我们经常说的剪刀差，因此农村的户籍与城市的户籍差别也是很大，虽然宅基地不让销售给城市人，但是如果农村户籍与城市户籍没有差别的话，大家就都会变成农户去买宅基地了，农村的房价也不会与城市房价有那样的差别，小产权的房子就该值钱了，所以这样的房屋差价的背后，实际上所反映的是城乡差别的价值！在广东的一些地方，很多人就愿意是农村户口，甚至害怕失去农村户口不上大学，就是因为那里的经济发达了，农村比城市还要好，同时有土地收益和宅基地。

     中国的房子还有一个功能是价值的保值，虽然现在房价在高位，房价有回调的风险，但是对于经济下滑和通货膨胀，老百姓手里的资产是无处可逃，现金、银行存款的贬值风险远远大于房价的短线回调风险，而股票更是安全性很差，因此对于老百姓的资产保值需求，中国的房产自然就会有一个溢价出现。

     中国房屋的最后一个价值就在于养老，我说过这个问题，中国的养老没有社会福利，现在的社会福利的可信度很差，就如以前的铁饭碗，说下岗就下岗了，而房子的房租可以当作养老金，最后还可以是医疗费和棺材本。历史上中国的养老是要依靠儿子来完成的，投资是在下一代上，但是中国现今的人口政策已经不允许了，社会保障制度又不完善，因此自己自己储蓄防老是必须的，但是储蓄又面临通货膨胀的威胁，中国自古就有多建房子传后世的传统，所以房子成为大家的一致选择。

     所有这些都成为了中国房地产不同于世界的因素，中国的房价的估值是必须考虑这些另类的价值因素的，所以我们按照西方的价值体系来评判中国的房价是很偏颇的。

[[i] 本帖最后由 333 于 2008-7-3 06:40 编辑 [/i]]

恰恰相反，正因为农村的房子城里人无法买卖，所以现在城里的价格高，如果农村房和小产权房子允许买卖的话，城里的房价早就受到冲击而价格下降了。
前两年地产商对集资建房恨的不得了，为什么就是类似的原因。

保值也很难讲，建立在不跌的情况下才保值，要是跌呢，那就亏了。所以因为保值而不会跌的逻辑是站不住脚的。


至于养老，更是值得商榷。一般来讲，是靠租金。如果租金能达到6%，那么的确也是可以的。但不要忘记，以后空房越来越多，随着独生子女政策实施30多年，城里以后的空房随老人的去世，以后小的手里每个人有三四套以上，新的楼盘还在开发，房子也在老化，到时候出租情况怎么样，看个人眼光的，总体我是比较悲观的。

6月份上海新房依然滞销 降价范围扩大

[⊙本报记者 李和裕] 来源： 2008-07-02 02:35  






　　史丽 资料图
二手房成交同比下降三成以上，商品住宅平均成交价格环比涨幅达21.9%


　　⊙本报记者 李和裕

　　

　　在刚过去的6月，虽然上海楼市的供应和成交均与5月相当，但细究之下楼盘滞销的严重情形未得改善。

　　昨天，佑威房地产研究中心发布最新统计显示，6月共有76批次商品住宅（剔除动迁配套房）房源入市，比5月少13批次；不过供应总面积达129.17万平方米，仅略低于5月的133.51万平方米。6月商品住宅的成交量则为104.26万平方米，也与5月的104.28万平方米几乎持平。

　　但是，佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，由于在传统销售旺季上海楼市未现“红五月”、甚至有超过20%的房源没有售出，即便属于淡季的6月供求规模未减，但之前滞销的新增供应也并未得到消化，新房存量只会越积越多。

　　而在新房滞销的同时，楼盘降价的范围也有所扩大。薛建雄介绍，6月报价下跌的楼盘与5月一样只有3个，且这些楼盘应该均是受到周边新开楼盘高性价比的挑战，因此做出调价策略，“不过在近郊板块，目前打95折销售的楼盘已不在少数。”

　　可是滞销与打折并没有让6月的房价回落。统计显示，6月上海商品住宅的平均成交价格为16988元/平方米，环比涨幅达21.9%，同比涨幅达65%，并创出月度房价新高。“从短期来看，6月房价主要受到市区高档楼盘集中上市成交所带动，目前外环以内楼盘的价格普遍较高，平均房价很难有大幅度的回落。”薛建雄认为，“如果把时间拉长了来看，目前的平均成交价格实际上是去年房价上涨后在交易数据上的体现，表明购房者已经逐步接受那一轮的房价上涨，并且能够承受这样的房价水平。”

　　与此同时，薛建雄预计7月上海又将有30批次、90万-110万平方米的商品住宅房源上市，而成交量可能会降到60万-80万平方米。“新房的滞销情况可能会在7月达到一个高峰，楼盘打折也可能会集中来临。相信接下来3-6个月里所出现的房价盘整将是在国家收缩流动性的宏观调控下，市场对过去一年房价过快上涨后的修正。”

　　此外，６月份，上海二手房市场也仍是一片低迷，成交继续萎缩。据中原地产上海公司各门店统计数据，６月上海二手房市场成交量比去年同期下降了３０％至４０％不等，成交价格保持平稳有降的趋势，购房者的心态到目前为止仍是“将观望进行到底”。

　　市场人士指出，从目前市场整体情况来看，过去买方市场无条件追货已不复存在。随着投资市场的淡出，自住型消费成为买方市场的主导力量，从生活出发、以实际品质论高低的理性购房行为已成主流。部分二手房卖家从年前的“捂盘”到如今的快速“套现”，一定程度上是受到大量一手房迅速上市的影响，担心大量新房上市会对二手房带来冲击，因此着急“出货”。尽管如此，客户买房热情相对还是不高。

的确如此，中国房地产市场非常健康，考虑到中国国情，那就更健康了。

楼主应该坚定信心，积极做多房地产，定投房地产股票，用100年的眼光来看，地产绝对保值增值。

上海的二手房交易资金监管，暂时看作救市政策吧。

曾几何时我们这里有人叫嚷广州，深圳，上海的房子，好的地段是降不下来的，地产股是价值洼地。算了吧，叫的再响也没有用，只有时间才能证明真相。

[quote]原帖由 [i]盖四方[/i] 于 2008-7-2 17:04 发表 [url=http://96bbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=5799600&ptid=1234442][img]http://96bbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
的确如此，中国房地产市场非常健康，考虑到中国国情，那就更健康了。

楼主应该坚定信心，积极做多房地产，定投房地产股票，用100年的眼光来看，地产绝对保值增值。 [/quote]
100年也看得太远了,到时候你的房子还能使用吗?

[quote]原帖由 [i]sf002[/i] 于 2008-7-2 17:07 发表 [url=http://www.96bbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=5799616&ptid=1234442][img]http://www.96bbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]

100年也看得太远了,到时候你的房子还能使用吗? [/quote]
估计20年就给拆迁办的同志看上了:lol

兄弟你太直了，俺那是反话呢。

任总说了，房地产只涨不跌，名言啊，至今还有很多人相信。;P

[quote]原帖由 [i]sf002[/i] 于 2008-7-2 17:07 发表 [url=http://www.96bbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=5799616&ptid=1234442][img]http://www.96bbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]

100年也看得太远了,到时候你的房子还能使用吗? [/quote]
估计能，万里长城都几千年了，只要不被拆迁，说不定成文物了。

有睾人说，热钱凶猛，这房价还得暴涨。;P 各位多方的兄弟，好事是这样大张旗鼓的鼓吹么

如果2007年底在高价买了房子，多少年能涨回来

墨板是不是认为去年的房价已经是历史大顶不可逾越？5年，十年都没法破了？

一大堆空头。。冷言冷语;P

[quote]原帖由 [i]卖了就涨停[/i] 于 2008-7-2 18:44 发表 [url=http://www.96bbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=5799947&ptid=1234442][img]http://www.96bbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
墨板是不是认为去年的房价已经是历史大顶不可逾越？5年，十年都没法破了？ [/quote]
我不喜欢瞎吹，三年以上的事情我的确看不懂，但奥运会后我看空。

[[i] 本帖最后由 墨香 于 2008-7-2 21:55 编辑 [/i]]

目前看空.........

回复 2楼 的帖子

如果农村房和小产权房子允许买卖的话，也只能是城市和风景区的周边了,这些地方也应该属于有限的资源,其他远的地方是不会有多少人去炒作的

[quote]原帖由 [i]墨香[/i] 于 2008-7-2 17:11 发表 [url=http://www.96bbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=5799645&ptid=1234442][img]http://www.96bbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]

估计能，万里长城都几千年了，只要不被拆迁，说不定成文物了。 [/quote]

不能，普通住宅设计使用年限为50年。

这个新闻是真是假？

上海黄浦二手房强征20%个税 短期炒家利润缩1/52008年07月02日16:39 [我来说两句(18)] [字号：大 中 小] 来源：新民晚报·新民网 作者：张骏斓 　　新民网近日获悉，黄浦区房地产交易中心已率先出台新规，凡是2008年以后取得产证的房源，在二手房交易中必须按照差额的20%强制征收个人所得税。虽然这一新规仅限黄浦区，且目前涉及的房源范围并不大，但也使得一些短期炒家利润缩水1/5。




　　新民网记者从美联耀江分行经理王开启处了解到，根据目前的情况看，该规定将使得黄浦区的上海滩花园、仕林华苑、复地雅园、长峰馨园和黄浦华庭这几个新近交付的次新楼盘的短期炒家受到严重的影响。他表示，上述的楼盘90%都是2008年后办出产证的，目前也有房源进入二手市场，一旦成交，房东必须按照差价的20%缴纳个税，且已有成交实例，但是也出现了一些由于强征规定的出台使得双方最终解除协议。

　　王开启向新民网记者介绍，目前上海滩花园、仕林华苑、复地雅园、长峰馨园和黄浦华庭这些楼盘的短期炒家一手买入，二手卖出的利润最少都是1万元/平方米，按照这些房源平均的面积100平方米计算，一套房子的利润都在100万元以上，按照以往的避税方法，税收在9万元左右，而现在大多是在20万元以上，等于是炒家的利润下降了1/5。他也向新民网表示了自己的担忧，该规定对于近期的黄浦区二手房将产生巨大的影响，成交量将会进一步萎缩。

[quote]原帖由 [i]高位满仓[/i] 于 2008-7-2 23:42 发表 [url=http://www.yestock.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=5800588&ptid=1234442][img]http://www.yestock.com.cn/images/common/back.gif[/img][/url]
这个新闻是真是假？

上海黄浦二手房强征20%个税 短期炒家利润缩1/52008年07月02日16:39 [我来说两句(18)] [字号：大 中 小] 来源：新民晚报·新民网 作者：张骏斓 　　新民网近日获悉，黄浦区房地产交易中心已率先 ... [/quote]
真的，不过在06年就已经有这规定。。。仔细看新闻

时间可以说明一切.

[[i] 本帖最后由 333 于 2008-7-3 06:41 编辑 [/i]]

呵呵,呵呵,呵呵,呵呵

我也说几句：楼主说的不符合国情，房地产非常不健康，马上就要崩盘，中央提出稳定房地产市场那是利益集团做不住了！奥运后起码跌30%！让rzq哭去吧！


请加分。。。

支持楼主。
有睾人说，小产权房和农村房能流通了。。。。。问题是，能流通吗？小产权房如果也进入商品房市场的话，成本要不要增加？不说别的，和房产商一样的成本吧，那销售价格还会是现在的样子吗？更不用说环境，交通，配套等等。农村房，再便宜你会去买吗？

有睾人说，“保值也很难讲，建立在不跌的情况下才保值，，，，，”
俺就有点奇怪了，黄金是保值的，这个大家应该都没有疑问吧，可黄金不会跌吗？:o
等等，不一而足。典型的屁股决定脑袋。估计要被拍了。

[quote]原帖由 [i]浮桴于海[/i] 于 2008-7-3 08:53 发表 [url=http://www.96bbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=5801313&ptid=1234442][img]http://www.96bbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
呵呵,呵呵,呵呵,呵呵

我也说几句：楼主说的不符合国情，房地产非常不健康，马上就要崩盘，中央提出稳定房地产市场那是利益集团做不住了！奥运后起码跌30%！让rzq哭去吧！


请加分。。。 [/quote]

这也要能加分，真的是无语了。

回复 23楼 的帖子

删掉了,不是故意灌水的啊...斑竹留情

[quote]原帖由 [i]feilong[/i] 于 2008-7-3 16:04 发表 [url=http://www.96bbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=5803731&ptid=1234442][img]http://www.96bbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
支持楼主。
有睾人说，小产权房和农村房能流通了。。。。。问题是，能流通吗？小产权房如果也进入商品房市场的话，成本要不要增加？不说别的，和房产商一样的成本吧，那销售价格还会是现在的样子吗？更不用说环境， ... [/quote]
有话好好说，什么叫有睾人，你解释清楚，如果是故意辱骂，我定不客气！！！

分歧构成交易，如果是故意辱骂未免素质太低了

个和“睾”虽然是一字之差，但后者不常用，意义也不同，你打字存心找也不容易找出来，因为观点不同，是不是故意出言辱骂？？？

既然大家来到这里,我相信还是认同价值投资的,那么可以互相讨论发表自己的观点.如果想看到更多好文章就请到学习原地板块,我在那里上传了<投资者>杂志.

真实需求,和真实购买力决定房价,即整体收入水平决定房价

热钱,投机炒作也唱多搞笑,那只是在转移财富