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大家能教教我如何评估一个公司吗，比如金融街

那个金融街可不可以这样说啊，看他报表自有物业值31个亿，去年租金4000多万。 计划未来3年将有50万平方米继续自持。这样算他2万一个平方就是100个亿，估计租金1。2个亿，这样3年内其租金收入大约可能达到1。5个亿。 去年他利润7个多亿。

不过感觉中国的商业地产租金实在都太低了，上海甲级写字楼才400美金一年，连胡志明都是上海的一倍。 而上海、北京的商业地产的价值绝对应该超过新德里、胡志明这些地方的。从这个也可以看出人民币的升值前途漫漫，剩下的差距都要靠通货膨胀来解决了。

感觉北京金融中心的建设潜力更大，其商业地产的增值潜力也更大。

好了，就算金融街只有这1。5个亿的地主铺，3年后不知道能不能达到3个亿的租金收入呢？如果每年能保证3-4个亿的稳定收入，感觉现在7块钱的价格从5年期来看实在就不贵了，毕竟他卖房子还赚钱。而且个人觉得金融城的扩建是肯定的，现在的容量只有陆家嘴的30%。 她最起码还可以卖5年的房子。

所以觉得金融街长期来看还是有投资价值的，不知道这个推理哪里有错误，大家能指教吗？

从金融街的业务来看，似乎他和本轮地产危机基本上没太大关系，他也没瞎拿多少住宅用地好像，有点错杀的嫌疑。。。

相对我还是比较看好商业地产，比如说商业股。

感觉中国的商业地产租金实在都太低了，上海甲级写字楼才400美金一年，连胡志明都是上海的一倍。 而上海、北京的商业地产的价值绝对应该超过新德里、胡志明这些地方的。从这个也可以看出人民币的升值前途漫漫，剩下的差距都要靠通货膨胀来解决了。

金融街那块地，要再扩展不容易吧(:0027:)

金融街那块地，要再扩展不容易吧(:0027:)

两字，错杀。
金融街根本就没有住宅，商业地产现在在我国还是稳步发展阶段，现在的地产寒冬对他来说，几乎为零，现在的住宅房价大家都觉得高，但商业地产的租金，估计现在没有人觉得高吧，只会觉得低。
但他跌起来，一点也不比其他地产慢，即使保守一点讲，持有这只股度过这一两年寒冬，也并没有什么风险。

[quote]原帖由 [i]爱党爱国[/i] 于 2008-7-4 23:06 发表 [url=http://96bbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=5809136&ptid=1236731][img]http://96bbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
那个金融街可不可以这样说啊，看他报表自有物业值31个亿，去年租金4000多万。 计划未来3年将有50万平方米继续自持。这样算他2万一个平方就是100个亿，估计租金1。2个亿，这样3年内其租金收入大约可能达到1。5个亿。  ... [/quote]

看看金融街，中国国贸。。。都是。。。
股价远远低于市场公允价值。。。
但是你有什么办法，上市公司就是这样计量自己的净资产，号称是为了会计安全。。。如友谊股份。。。
想都不用想，如果大股东没有直接的驱动去拉高股价，
是肯定不会释放利润和改变会计规则的。。。
好地段，好资源，加上一个操蛋的管理层，这就是N多商业地产公司的真实。。

不懂了，先贴这里吧，要学习的东西还要很多啊

            金融街控股股份有限公司  
           投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）  

                                   第一章 总则  

      第一条 公司自 2008 年 1 月 1 日起采用公允价值计量投资性房地产，为保证投资性房地产计量结果的合理与公允，以及计量过程中所采用方法的一致性，根据财政部发布的《企业会计准则第3号—投资性房地产》，制定本办法。  

               第二章  投资性房地产公允价值计量会计处理原则  

      第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。  

      第三条 公司采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足下列条件：  

      （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；  

     所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。  

      （二） 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。  

     同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。  

      第四条 公司采用公允价值模式计量投资性房地产，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。  

      第五条 公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：  

      （一）投资性房地产开始自用；  

      （二）作为出售的房地产，改为出租；  

      （三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；  

      （四）自用建筑物停止自用，改为出租。  

      第六条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。  

      第七条 自用房地产或用于出售的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。  

      第八条 公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。  

                    第三章  投资性房地产公允价值估价原则  

      第九条 公司应采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价，并针对不同物业，采用不同的估价方法。  

      第十条 公司投资性房地产本身有交易价格时，由投资性房地产所属公司市场部门提供的同期成交价格或报价为基础，确定其公允价值。  

      第十一条 公司投资性房地产本身无交易价格时，由公司市场部门进行市场调研，并出具市场调研报告，以市场调研报告的估价结论作为其公允价值。  

      第十二条 公司市场部门出具市场调研报告时，应从投资性房地产所在城市的政府房地产管理部门、权威机构，或信誉良好的房地产中介服务机构获取同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。  

      第十三条 公司采用可比项目成交价格类比法作为估价方法确定投资性房地产的公允价值。可比项目成交价格类比法是指，参照市场上类似物业的交易价格，并按照影响标的物业价值的相关因素进行价格修正，以此为基础，最终确定标的物业的公允价值。  

      第十四条 一般情况下，公司选取 10 个同类或类似房地产项目作为可比项目，同类或类似房地产项目较少时，可比项目不得少于5个。  

      第十五条 公司对投资性房地产的公允价值进行持续估价，原可比项目在交易时间上不具备可比性时，可以选取新的可比项目。  

      第十六条 公司应编制调整因素标准表，根据投资性房地产的类型，分别商圈位置、房屋状况、设备及装修、交易时间、交易方式、所在楼层、地理位置、人文价值、周边环境等确定调整系数范围。  

      第十七条 公司应在调整因素标准表界定的范围内进行系数修正，调整因素本身发生变化时，经公司董事会审议批准，公司可以对调整系数及其范围进行调整。  

      第十八条 公司市场部门每年度末对投资性房地产公允价值进行估价，并出具市场调研报告，经公司董事会批准后，公司财务部根据市场调研报告的估价结论进行会计处理。  

      第十九条 公司市场部门每季度末对公司投资性房地产的价值是否发生大幅变动进行分析，并出具分析报告。  

      第二十条 分析报告表明公司投资性房地产公允价值可能发生大幅变动时，公司市场部门应对投资性房地产的公允价值进行估价，并出具市场调研报告，经公司董事会批准后，公司财务部根据市场调研报告的估价结论进行会计处理。分析报告表明公司投资性房地产公允价值未发生大幅变动时，公司市场部门可以不对投资性房地产的公允价值进行估价。  

      第二十一条   当存在下列迹象时，表明投资性房地产的公允价值可能发生了大幅变动：  

      （一）投资性房地产所处的市场在当期发生重大变化，以公司董事会认定的某地区相关价格指数季度末与上年度末相比，变化幅度大于5%时；  

      （二）有证据表明投资性房地产的建筑实体已经发生严重损坏，从而影响投资性房地产的正常使用，并将大幅减少投资性房地产所带来的净现金流量或者营业利润；  

      （三）投资性房地产的租赁情况发生重大变化，如投资性房地产30%以上面积的空置期达到6个月以上；  

      （四）其他表明投资性房地产的公允价值可能发生了大幅变动的迹象。  

                    第四章  投资性房地产公允价值估价方法  

      第二十二条   公司市场部门应进行项目实地调研，调研范围涵盖投资性房地产所在的城区或所在城市的主要城区。对选取项目进行综合调研，深入了解其地理位置和环境、结构类型、房屋状况、装修标准等相关情况，并撰写调研报告。  

      第二十三条   按照标的物业的不同类型，选取样本项目。根据调研结果，重点分析项目的地理位置、周边环境、房屋状况等因素，进一步筛选出与估价标的物最具可比性的项目，作为估价的可比项目。  

      第二十四条   从独立的第三方获取可比项目在资产负债表日或邻近时间的成交数据。  

      第二十五条 根据可比项目与标的物业在各项因素上的具体差异，确定不同因素的修正系数，对可比项目的成交价格进行修正，并对修正后的结果进行算术平均，从而得出标的物的估测价格，扣除合理预计的营业税及附加、土地增值税后，作为投资性房地产的公允价值。  

                                        第五章  附则  

第二十六条 本办法自公司董事会批准后生效执行。  

                                   金融街控股股份有限公司

                                         2008年6月

回复 3楼 的帖子

是啊，期待中国的连锁巨头啊，不过我猜应该也是一将功成万骨枯的结果了。

回复 7楼 的帖子

他在南昌惠州两个地方好像有项目收入，不过这两各地方房价我还了解，基本上泡沫有限，尤其是惠州，如果并给深圳的话，将来即使住宅的升值潜力也是很大的，从他们挑的经营住宅的地方看，还是挺谨慎的感觉，不是头脑发热那种。

汗。。。好像看错了，我就不丢人了。。。连报表都不会看，我要去报财务班，价值投资的起步啊。

[[i] 本帖最后由 爱党爱国 于 2008-7-6 22:13 编辑 [/i]]

回复 11楼 的帖子

我记得他在惠州的项目并不是单纯的住宅项目，而是开发一个海滩。。惠州并给深圳难度有点大，但是深圳以后修轻轨到惠州，可能性很大，（好像已经修到惠阳了？）惠州一样有大发展。

这票我之前持有，后来看见他和别的地产一起跌，看不懂，就清仓了。应该有的抗跌性，一点没有。

这个公司的垄断资源很好，但是公司的管理很糟糕