2007-12-03 08:00温总理在新加坡的考察和发言很快变成了强有力的地产新政：建设部等7部门在11月30日正式发布《经济适用住房管理办法》，对中国的经济适用房政策作出重大调整：

1、经济适用房的土地将由政府进行直接划拨，这意味着经适房的土地价格为0；

2、经济适用房将免去各类配套费用，这意味着经适房的成本大幅降低；

3、未来建成出售的房屋销售价格只由建筑成本、管理成本以及不大于3%的利润构成，这意味着经适房的价格将大大降低，降低到人们无法想象的地步；

4、经适房购买者享有有限产权，如果要出售，只能由政府回购，这意味着经济房排除了投资客；

5、按照总理的说法，经适房应该适用于中产阶级，这意味着商业房地产市场的购买力将显著减弱。

于是，持续多年的房地产牛市行情，终于将在政策调整下被强行终结。此前的深圳中天事件，是拉开了转折的序幕，而新政则意味着转折信号明确。房地产价格转折的兑现预计在春节后到明年夏天，届时，我们将可能看到全国房地产价格的显著回落。最近一段时间，中国著名房地产公司股价大跌30%以上，个中缘由，尽在其中。

现在唯一不确定的是经适房的选址。按照上述政策判断，上海地区的经济适用房出售价格预计每平方米不超过3000元。而当前城区商品房价格万元以上，郊区价格5000元以上。不管经适房建在哪里，对周边房地产价格进一步上涨都有明显的抑制作用。而从香港和新加坡的实践分析，从各地政府为了贯彻中央政策精神的动机考虑，一定会有一些经适房建在市中心附近，另一些经适房建在城郊附近。这样做，才能得民心，合民意，树立政绩和形象。

由于经适房建筑面积要求60平米左右，有限的占地面积将建造更多套住宅，建设速度也会大大加快，市场对住房的总需求将会显著下降。商业房地产开发商面对的将主要是富裕人群，而这部分人群目前绝大多数已经拥有住房。未来一段时间，商业房产开发商的新需求将是从经适房中走出来的新富裕人口，开发将更注重品牌和特色。很多中小开发商可能在未来三年被彻底淘汰。

经适房新政的推出，对国内房地产上市企业构成一定程度利空，但可能对建筑钢材企业有一定利好。从长远看，经适房新政对建设和谐社会的影响将是巨大的。大约在一年后，老百姓面对开始发售的经适房，会由衷发出感慨：和谐社会就是好。


房地产市场拐点出现得不是时候，在股市面临持续下跌的情况下，地产股或进一步调整。而地产的调整，将显而易见的影响到金融股。金融+地产的模式，或将告一段落。在这种环境下，12月的中国股市或步入寒冬。

最新的消息说，创业板要推出来了。已经有经济学家呼吁，创业板至少要一年上市500家。创业板的推出，将导致一批投资型大资金转战创业板，以求在冷门地持有一些创业板股票后，等待其上市获取暴利。

创业板推出之前，股指期货会推出，一批投机型资金将转战股指期货，获取风险利润。

上述两项政策之前，大批资金会囤积在日益增多的IPO 战场，摇新股的利润率能达到15%以上，对于稳健型资金是一个最佳的选择。

信号则逐渐呈现：中铁申购，基金和券商资金量大幅度减少，表明其闲散资金严重不足，头寸开始紧张。而散户资金增多，意味着基金赎回力度的加大。但赎回的基金用于打新股而不是去买股票。

此外，有关单位正在研究继续吸引海外大蓝筹回归，甚至开始考虑让海外的公司来中国大陆发行A股（而不是B股），股票的供给正在大大增加。

就小技术面看，原油价格可能已经见顶，开始步入下降通道，即便短线反弹一下或者冲破100美元，也难以阻挡持续一年以上的下行趋势，原油价格跌到50美元并非不可能。在此过程中，全球物价涨幅回落，因价格上涨而导致的暴利将可能回吐。中国石油的股价或将持续走低，由此对大盘构成沉重压力。

如此，如此，伴随天气的变化，股市步入冬季。而春天，正在远方招手。

杨韬一直看空房地产，看好钢铁

说实话，目前中国的股市根本无据可循、无史可鉴，对于目前的发行制度与速度，只能是一声叹息，冬天确实该来了，面对乱七八糟的调控与七嘴八舌的指点，如果有哪位能跳出来讲未来的股市怎样怎样，除非他未卜先知。
地产今天开始逆势反弹，但摔下来会更狠
股市，我依然满仓，依然狂跌不止，但心中并无一丝恐惧
一声叹息

引用:

原帖由 松涛 于 2007-12-3 17:52 发表
说实话，目前中国的股市根本无据可循、无史可鉴，对于目前的发行制度与速度，只能是一声叹息，冬天确实该来了，面对乱七八糟的调控与七嘴八舌的指点，如果有哪位能跳出来讲未来的股市怎样怎样，除非他未卜先知。 ...

温水煮青蛙

待到恐惧之时
底部也已经不远了

我只看了前半部分，我不是有钱人，连中产阶级都算不上，但我不会买60平方的房子。

墨版把最近的热点问题都分析到了
辛苦

近期股市的春天还看不到啊

看了好可怕，难道这轮牛市就此结素了？

经济适用房的土地将由政府进行直接划拨，这意味着经适房的土地价格为0？

不是为0，只是以成本价供地

六十平方的房子已经很不错了

呵呵，基本不认同这篇文章的观点。
对于经济适用房什么时候能做到像文章这样的程度要打一个打打的问号。3%的利润谁回去开发？估计就是政府的房地产公司，对于房屋质量物业管理诸如此类的恐怕到时的纠纷不会少。平抑房价有效果，但要说地产转折似乎还缺少有说服力的证据。另外现在高房价最大的收益群体是地方zf，对于一切有损这些gy的政策执行效果都要打折扣。当年王安石变法政策都是好的，执行起来却怨声载道。张居正就聪明多了，先出考成法收拾了文官系统，那么之后就是不折不扣的执行了。不认同地产转折。

关于创业板hei版的帖子分析的很透彻了，信服。

还有原油和贵金属我是一直看多的，目前的跌势只是上涨途中的休息而已。能够挽救美元巨额的双赤字只有贬值，bush成天喊叫的强势美元政策不过就是喊喊而已。黄金有了5000年的信用，美元只有30年，孰轻孰重？

整个牛市的基础：本币升值、央企整合、流动性过剩，没有一个有变化，牛市还要继续。墨版转的文章全都是论证股市入冬，却在最后来了一句春天在远处招手真是不知所云

对股市影响没这么快的,上市公司这两年业绩还是有保障的
一个办法出台,到实施也需要一个周期,既要消化老政策的延续,又要切合实际,不是那么快就能见效的
迫切的两个问题:
一线城市土地哪儿来?
经济适用房面积60平米且没有完全产权有多少人会感兴趣?这个定位怎么感觉象是廉租房?

引用:

原帖由 高处不胜寒 于 2007-12-3 18:54 发表
对股市影响没这么快的,上市公司这两年业绩还是有保障的
一个办法出台,到实施也需要一个周期,既要消化老政策的延续,又要切合实际,不是那么快就能见效的
迫切的两个问题:
一线城市土地哪儿来?
经济适用房面积 ...

我个人看法,这个东西对地产的影响是逐步和深远的
如果推广的好,说不定3年后就是90平方的标准,5年后放开到100
新加坡弹丸小国都搞的好,不要怕没有地
当然各人人有个人的看法
我的看法是作用一定是有的,重点是消除了小套型房子的高价供给,给低收入和年轻家庭带来了实惠,也促进了和谐.
到时候别墅的价格说不定还得涨,这是两码事情.

这样能够解决？要是我评价，先放开或者允许单位集资建房，那么对房地产的影响更加深远

走一步看一步

不过如此力度的推广经济适用房并不在目前已知政策框架范围内

经济适用房的保障性作用倒是已经明确下来了

难道这轮牛市就此结素了？

引用:

原帖由 墨香 于 2007-12-3 19:14 发表

我个人看法,这个东西对地产的影响是逐步和深远的
如果推广的好,说不定3年后就是90平方的标准,5年后放开到100
新加坡弹丸小国都搞的好,不要怕没有地
当然各人人有个人的看法
我的看法是作用一定是有的, ...

作用肯定有,这个毋庸怀疑
问题是如何作用什么时候开始显现
新加坡不了解,估计不象俺国这样一线城市把土地快卖光了再来搞组屋吧
现实情况是一线城市深圳广州土地余量前年就说不多了,广州老城区也是,要想拿大批量地皮出来,只能去关外和郊区
老城区或者新兴城区的大量商品房怎么消化也是一大问题
感觉这个政策出台,做姿势的效果更多些,老总带着建设部长出去发话
部长急得不行,赶紧搞个东西出来交代下,至于将来怎么实施,按照国情一向做法就是摸着石头过河了~
不急,俺慢慢看,真的不行再撤退吧

[ 本帖最后由 高处不胜寒 于 2007-12-3 20:59 编辑 ]

害怕了 我是满把地产股啊

你认为经济适用房会便宜吗？如果想要自己的住房，一样的价格，北京的经济适用房价格也到8000多了吧！土地不可再生性决定了房价长期是上涨的，当然分区域，我所说的房价长期上涨的区域是指工资收入能不断增长的核心城市：上海、北京、广州、深圳。10000的房子均价，很合理，没有泡沫，至于股票价格嘛，看股票估值+企业经营，暴利时代终结，但仍然是一个市场，房地产市场一直会存在下去的！怕啥，跌啥买啥！哈哈

嚣张说一句，有种政府就把经济适用房建在北京1，2环地区，上海的老城区，广州的珠江新城！！
墨板，在广州经济适用房的地也是公开拍卖的。。。
经济适用房和商品房是两个概念，不要看到新加波这么远，看看香港，居屋和商品房同时发展，而且香港的几个首富依然是地产商。。。

还有一样，经济适用房现在是由地产发展商起的，广州新的两个是由富力，保利广州最大两个发展商起的，而香港是由政府起的，这就带来一个问题了，万一商品房不好卖，那地产商要亏本，那如何是好呢？？而香港就不用担心，反正卖不完都是政府的钱。。。中国的经济适用房和新加波远差的远，中国城市化进程也是新加波无办法比的。。。

即使冬天快来了，已进入地产的主力必将在冬天真正到来前把自己搞出来

强力的政策 关注中

经济适用房,说起容易,做起来难呀,
没有卖地的钱了,地方政府的收入咋办?
没有高额的利润,谁会去开发,政府去?那成本天才晓得
没有gs勾结的利益关系,能执行下去么?
对一些人来说,经济适用房是买了后悔,不买也后悔

不完全产权,那不就是相当于把廉租屋拿来卖么?!
国人的消费习惯,不动产啊,谁愿意买个使用权?
这个政策问题大了,越看越象是习惯性拍脑袋的产物

中小城市人均居住面积足够奢侈的,还要你60平米干啥
这是个前提条件,可能大家还没注意到

不确定性太多。这个政策还不能太快的体现出作用来吧。中国的ZF的执行力与时间管理问题向来很严重。

考虑到中国国情（主要是官商问题），房地产还是会不断涨的

经济适用房不是你我都有条件买的,我估计在这里呆着的都没条件吧.
就看政府对符合条件购房者的把关
这些因素对房企的影响有限
反而对房企影响大的是房贷利率和首期.