万科全线降价15%-30% 市场考验万科的盈利模式
万科楼盘突然全线降价。
12月9日,位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘,不到两个小时,首次推出的C栋156套单位即全部售罄,销售金额逾2.1亿元。
交易清淡的广州楼市,突然再现久违了的火爆,原因在于万科开盘定价13000元/平方米的均价,远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格。
另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米,上周未出现部分单位7000元/平方米起,66万元可以买到三房单位。
不仅仅是广州。10月20日,万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡,开盘当天售罄;上海万科部分楼盘降价,平均降幅15%……
万科"领跌",扯开了楼市降价的序幕。随后,中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价潮。
根据公告,2007年1-11月,万科实现销售额超过460亿元,预计年度利润增幅超过100%-150%。由此看来,年报财务压力不是万科降价的主导原因。
"领跌"的内在原因是,看淡后市的万科正在主动调整自己的产品结构,迎合政策的调整,再次以"好孩子"形象出现。
降价15%-30%
"万科以更为合理的价格推出自己新面市的产品。"万科董秘肖莉回应降价事件说。
"万科的项目的确有降价的趋势。"万科一位内部管理人员透露。
"金色康苑周围的房价都达到了18000元/平方米,万科的开价是低了不少。"长城基金一位研究员认为,但相对于获得这块土地为3000元/平方米的成本,万科仍然获利丰厚,"主动缩窄利润空间,但是加速资金回笼,并且获得良好的社会形象。同时低价开新盘,项目后期销售压力也会较小,定价如果不合理,后期价格过高,在这样的市场环境下,很可能会被自己'套牢'。"该基金研究员认为,万科对市场的反应非常迅速。
根据万科的公告,2007年1至11月公司累计销售面积达537.0万平方米,销售金额合计 461.9亿元。在去年销售实现200亿突破之后,万科在房价高企的推动下已经实现了较2006年销售翻一番的目标,并且券商研究报告普遍预测万科的今年净利润大约能够达到45亿-50亿,增长超过100%,每股收益能够达到1.1元-1.5元。
逼近年尾,往往是地产上市公司销售集中的阶段,深圳综合研究院周旭研究员分析认为,第四季度实现的销售一般占据年度销售的1/3以上。按照结转规律,此段时间的销售虽然不能够进入当年的业绩,但是会为第二年业绩做出重要贡献。最重要的是,为明年获得土地储备,回笼资金。但是面对市场仍然观望,买卖双方胶着,价格仍然没有实质性下跌的情况下,开发商大量资金被积压在观望中。以与原定价相比15%-30%的降价幅度开盘,短时间可以回收几亿元的流动资金。万科"领跌"再次验证"市场还是有需求"这个说法的同时,也在为自己争取流动资金。
10月份,万科非定向增发路演中,万科高层表示还将投资约超过百亿的资金用于土地储备。"万科今年其实并没有完成自己的土地储备任务,"上述研究员认为,"回笼资金,万科可能还要继续获得土地。"
10月30日,央行"窗口指导意见"几乎全面叫停了商业银行的所有信贷业务。同时,资本市场上,管理层也放缓了房地产企业的融资速度,万科的59亿元公司债一直迟迟未能发出。根据公告显示,11月内,万科仅投资39.68亿元购买三个土地储备项目,资金面临严峻的考验。
"开发商前期把资金链过于绷紧,有钱就买地,所以银根紧缩开始,资金就非常紧张。"一位银行信贷部人士认为。
盈利模式转向中低价产品
万科总经理郁亮曾表示,成长能力受到利润率和周转效率的双重影响。其中利润率基本由外部市场所决定,可能存在短期波动。而周转效率主要由企业经营模式决定。
万科不追求过高的利润率,但万科追求高周转率。万科的开发周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。2006年万科的总资产周转率是0.56,而行业平均水平是0.32。而近年来万科经营节奏明显呈加快趋势,从获取项目到实现销售的周期明显缩短。这是万科迅速做出放弃高价,快速回收资金决定的依据。
前期,万科的扩张模式最大程度地利用了牛市的大好机遇,以良好的基本面和项目,增发融资,不断做大市值,以方便进一步融资,10月份完成融资后,万科的市值已经是美国四大房地产公司市值总和的大约1.5倍。在土地市场上,依靠资本市场强大的融资能力实现快速扩张。王石在12月13日举办的"榆构万科住宅产业化研发中心"揭牌仪式上透露,万科开发量正以每年30%的速度递增,预计2008年开工面积达到1000万平方米,2010年达到2000万平方米。快速开发,从高周转率中获得利润,保证公司的高成长性,然后再融资,形成快速成长的循环。
在政策调控下,万科的这种模式遭遇到两大挑战。一个是,管理层放缓房地产企业的融资审批,资本市场融资速度放缓,难度增加,"长期融资受限,这种模式就难以为继。"融通基金研究员认为;另一方面,房地产实体市场的销售速度下降,引起周转率下降。
市场正在考验万科的盈利模式。
10月底,万科开始积极应对。王石高调提出"不捂盘、不囤地"。降低万科在土地储备上的资金积压,实际上有利于万科提高其存货周转率。根据三季报显示,万科权益土地储备为1818万平方米,可用于两到三年的开发,低于碧桂园5400万平方米、富力3113万平方米、雅居乐2455万平方米。
另一方面,王石表示,目前"万科开发的项目中,高档和中高档、中档的比例不超过30%,但是万科认为比较合理的比例应该是2∶8。现在,万科正计划第一步把3∶7降到2.5∶7.5,再下一步降到2∶8的合理比例。"
"万科走的应该是两种模式,质素好的土地开发高档产品,以高利润获得成长性;80%的那部分中低价房,以高周转率获得成长性,不排除有帮助政府开发政策性用房的可能。"融通基金认为。
12月11日,建设部政策研究中心主任陈淮透露,今后土地出让金的70%以上将用于四种房建设,即廉租房、经济适用房、两竞两限房(竞地价竞房价、限房价限面积)和小户型房。这将意味着,政策性用房的开发规模会非常庞大,对以规模取胜的万科,是一个巨大的诱惑。
万科对政策性用房的建设的浓厚兴趣早在2005年10月就公开表示出来。王石在北京宣布,公司将拨出50万元征集城市中低收入人群居住解决方案;2006年11月25日,"中低收入人群住宅"万科试点项目"新式围屋"的奠基仪式在广州举行;2007年6月,万科启动"海螺行动II",王石透露,万科已经在包括上海在内的5个城市,参与政府主导的经济适用房、廉价房开发,首批廉租屋,预计2008年5月可以交付使用。而近期又有消息透露,深圳可能会给予万科10000套政策性用房的"大单"。虽然,肖莉否定了这个说法,但是万科对参与政策性用房的兴趣是显而易见的。
政策性用房的建设,并非没有利润空间,融通基金认为,政府给予开发商的回报不会低于社会平均回报,大约在10%左右;如果开发商只是承建,不需要付地价款,土地不需要占款,提高了存货周转率,同样有利于利用周转率创造盈利空间的开发商,"这是考验开发商管理效率和资金周转的能力。"
另一方面,"树立一个良好的形象,说不定会获得管理层的支持,而政策性用房作为融资项目,在资本市场融资上可能获得网开一面,"长城基金认为,"但是,其他地产商的跟风,可能打开进一步的降价空间。"
