对于唱空，唱多地产的文章突然无感觉了。。。可能是审美疲劳了。。

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原帖由 阿类 于 2008-3-5 22:48 发表


难怪看现在的文章怎么比以前的文章差那么远。。。
哎。。。。逝去的高手。。。

别说"逝去的高手",吓人呀 归隐山林中

扬大侠归隐了，期盼他的复出啊，喜欢他的大局观。

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原帖由 神童辉 于 2007-12-5 08:46 发表
真的想降房价的话 ,政府就不要想方法设法想把地价卖高.还有就不要收税!!!!就这2个环节能实施的话.商品房就会降了.哈哈

高价格卖地....收税过高~最后只会由消费者买单.......房地产商的成本转嫁能力太高了  ...

不是这样的。税收的作用确实可以制约房产商利润。
我以前学到过那块内容，具体有点印象模糊了，大概是：20%利润以下可以免税，利润越高，税收越高。最高的税收可以到100%。

地产价格将长期走低！！！！
快出来吧！！！！！今天只是一个小反弹！！！！！！！！

地产价格将长期走低?可笑
你家的房子你希望他贬值吗？
地产价格增速将放缓，但还是会增长得

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原帖由 海疯疯 于 2008-3-19 14:48 发表
地产价格将长期走低?可笑
你家的房子你希望他贬值吗？
地产价格增速将放缓，但还是会增长得

如果我是自住的，我家的房子贬值不好吗？好的很，至少我以小换大一定省钱。房子价格调整，只有手里有三四套甚至更多房子的朋友反对。

引用:

原帖由 firefox 于 2007-12-3 18:54 发表
整个牛市的基础：本币升值、央企整合、流动性过剩，没有一个有变化，牛市还要继续。墨版转的文章全都是论证股市入冬，却在最后来了一句春天在远处招手真是不知所云

扬韬先生已经收了笔，但他的水平和观点的确非常值得我们大多数人学习和尊重

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原帖由 点此下载 于 2008-3-6 09:25 发表

不是这样的。税收的作用确实可以制约房产商利润。
我以前学到过那块内容，具体有点印象模糊了，大概是：20%利润以下可以免税，利润越高，税收越高。最高的税收可以到100%。

（最高税收100%。。。哥们。。。这生意谁做啊）
20%免税指的是纯利润20%以下的房地产项目公司免收土地产增值税。
每个房地产公司都是由一个个小的项目公司组成。
以每一个楼盘项目为结算单位。
实际上A股除了万科以销售额1%来提计房地产增值税外，其他很少企业提计了的。
所以说05年的时候上海声势浩大的房地产企业土地增值税清算活动最后不了了之。
当然，就我的个人角度来说，土地增值税的累积税制完全是让人活不下去的制度，
也是一个设计得非常愚蠢的税务制度，典型的一个是悖论税制。。
另外，也从房地产企业的一角就知道我国的税收是多么的苛刻了。。

房地产行业面临的窘境已经渐渐显露出来。南方多个城市的房价出现持续下跌，而成交量则进一步萎缩。成交量是房市的生命，成交一旦减少，最先倒下的是房产中介，去年我们已经看到了。紧随其后的，将必然是房地产开发商。至于任先生说的“要死银行先死”，纯粹是一句气话、糊涂话，他没有看清银行的巨大变化。

截至去年底，银行的商业性贷款总额不过4.8万亿，仅占银行贷款总规模的17%。其中，面向个人为主的购房贷款余额有3万亿，占银行贷款规模的10%多一点。提供给开发商的贷款不过1.8万亿，仅相当于贷款总规模的7%而已。

在购房贷款方面，绝大多数房子都已经打了至少7折做抵押，而且，2006年之前发放的贷款总量就有2.2万亿元，在房价下跌30%的情况下，也不过跌到2006年的房价水准，银行没有任何风险。就算房价跌一半，个人也必须把贷款按月付完。所以，面向个人的房贷，风险不大。如果按照总量的5%计提坏账，也只有1500亿。

在面向开发商的贷款方面，总量1.8万亿中，去年新增3600亿，假设今年再增加2000亿，也不过2万亿。这些贷款，多数是按照土地价格打65折、房地产商已经投入至少3成自有资金的基础才给予放贷的。如果房价下跌30-50%，就跌到了很多房地产商2007年拍卖拿到的土地的楼面地板价。如果房子卖不出去，最先倒下的，必然是房地产商。为什么？因为银行要催贷。可以说，是银行让房地产商死的，而不是如任先生说的那样，银行先死。

银行怕什么呢？一点也不怕。房价跌一半，房地产商倾家荡产了，银行的坏账记录上就增加了一些土地和烂尾楼。到时候，再拍卖出去就可以了。如果再不行，就烂在那里，等下一轮景气周期来临。因此，在2万亿贷款总，我们假设规模巨大，按照10%计提坏账，也不过2000亿。

2000亿，是什么概念呢？到今年底，银行贷款规模预计可达到32万亿。2000亿的概念，就是银行坏账增加0.6%而已。在中国的商业银行系统里，这点损失，可谓是“毛毛雨”。但是，2000亿能死掉多少开发商呢？按照1亿一家算，那至少是2000家。

所以，危机真正降临的，只是开发商而已。个别投资客或有比较大的损失，犹如股市中炒权证亏损的一族，难博同情，却经常遭到别人幸灾乐祸的眼光。

为什么是房地产？扬韬认为，从2001年起，中国经济领域的“国进民退”趋势就如排山倒海一般涌来。各个行业似乎都关系到国计民生，所以，这各个行业的集中度都越来越高。民营企业在很多领域都遭到秋风扫落叶一般的打击。最终的结果，就是国有资本占据主导地位，民营资本惨败乃至退出。比如，在煤炭、钢铁、水泥、电力、成品油、矿业、机械制造业等等领域。所谓的“非公经济36条”，只是一个文件而已。现实生活中远非如此。

在这样的大背景下，这几年，有两个行业的民营资本迅速崛起。一个是商业流通业，涌现出来国美、苏宁这样的大型民营企业；一个是网络产业，涌现出来马云、张朝阳等一批创业精英。但是，这两大行业，都有其特殊性，需要特殊的资本和才能。

相比之下，民营企业在房地产行业的崛起，则有更特殊的一面。几乎不需要专门的学识，几乎不需要特殊的才华，只要能官商协同，早期就有很多房地产商发达起来了。如果要追寻房地产商的原罪，可以说，几乎每一个房地产商都逃脱不了。周正毅在上海，只不过是一个典型和特例而已。他们平价甚至低价拿地，用银行的钱支付，低价给予百姓搬迁补偿，用银行的钱造房子，用预售的钱再发展，如此周而复始，在很短的时间里积聚了大量资本，各地的首富几乎清一色来自于房地产行业。

这样一个行业发展到足够大的规模后，如今却成为影响国计民生的最大力量。全国任何一个地方的房价如果高得离谱，当地官员倒台后，总能激起民众的掌声。“居者有其屋”的梦想成空，对和谐社会不是贡献而是妨碍。所以，房价下跌，符合最广大多数人民群众的根本利益。

为了实施市场化的调控，中央开始全力推行经济适用房建设。这一举措从2007年下半年开始落实，大面积的住宅供应将出现在今年下半年和明年。市场中突然增加的房屋供应，对房地产商来说，无论如何都不是好消息。信贷的紧缩，虽然不是针对房地产行业，对该行业的打击却最大。因为绝大多数开发商是在用银行的钱赚钱。过去赚钱太容易的经历，让他们膨胀、自负。一旦信贷政策变化，又有哪个能侥幸逃脱呢？

所以，最先倒下的，一定是开发商，而不是银行。开发商倒下的时候，周围激起一片喝彩声。因为这个社会，本来就不缺少幸灾乐祸者，而况开发商现在之不得人心？暴利不可持续，吃进去的多，将来吐出来的也要多。这本来就是市场规律。

认清这一形势，我们似乎可以理解，为什么房地产股的价格跌去一半之后还能再跌。而银行股，跌幅不到50%却已经普遍企稳即将重新走上上升轨道。对开发商而言，如果侥幸如万科、名流置业一样，在大调整来临前率先完成增发融资，本轮调整，当可幸免，下一轮周期，自然将成为行业精英。如果没有抓住机会再融资，银行又没有钱可续贷，很多房地产商将被架上烤炉，等待点火。

从这个角度说，本轮调整，正是大浪淘沙，是产业整合所必需，也是“国进民退”大趋势的延续。当大浪退去，沙滩上留下的，将不会是裸泳者。

上面文章写得非常好,谢谢墨墨转载,

呵呵,总算对银行有一点底了!谢谢墨版!

房地产市场总体上本月依然小副上涨

楼市拐点已基本可以确认