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房地产闲谈-----------------------何处是底部

玉米陈

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31楼 大中小发表于 2008-5-16 11:20 只看该作者

深圳楼市360度的转变表现更是让人瞠目.
从07年上半年价格飞涨(天堂)到下半年迅速转冷(地狱),今年五一时成交均价更是出现连续3天成交均价在万元以下,
当初"关内找不到2万以下的楼盘"的言论现在变为:"让关内价格跌回万元以下"的豪言.

1、深圳楼市是180度的转变，360度不是又回到原点了吗

2、关内一直都有万元一下的楼盘，只不过是地段不好罢了
3、降价的同时成交量其实是上去了，我附近几个1W－1W5的楼盘都是放出来就被抢光
4、解决房价还是先让ZF把地价降下来吧，这个是最基本的

看不起某人

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骑着骆驼的游侠

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32楼 大中小发表于 2008-5-16 11:22 只看该作者

呵呵和楼主一样喜欢钢铁地产和银行
000898 000006 600016

不知楼主拿什么股票呢
000898 打算拿到2009年 000006 价格合适想换成000002
600016 打算做长线金融股长线好啊

[ 本帖最后由骑着骆驼的游侠于 2008-5-16 11:26 编辑 ]

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大唐帝国

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33楼 大中小发表于 2008-5-16 11:22 只看该作者

回复 30楼的帖子

全国房价涨幅连续3月同比回落北京房价涨幅放缓

2008-05-16 02:34 赵艳红北京商报

国家发改委昨日发布数据显示，4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%，涨幅比3月低0.6个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比3月低0.1个百分点。这已是全国房价同比涨幅连续第3个月小幅回落。

　　数据显示，新建房跟二手房同比涨幅均有回落。其中，新建住房销售价格同比上涨10.8%，涨幅比3月低0.6个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比3月低0.2个百分点。二手住房销售价格同比上涨10.3%，涨幅比3月低0.8个百分点；环比价格上涨0.3%，涨幅比3月高0.3个百分点。

　　最引人瞩目的便是深圳的房价数据。深圳房价涨幅已连续8个月同比回落。自2007年9月以来，深圳市的房价涨幅同比一直在回落。已经从2007年8月份的20.8％，回落到今年4月份的5.5％。北京房价涨幅也有放缓迹象，同比涨13％，涨幅比上月回落0.8个百分点；环比涨0.2％，涨幅比上月回落0.5个百分点。

　　全国房价涨幅的持续小幅回落，不禁让人再次期待房价拐点的到来。此外，此次四川地震也让人担心未来中国房产走势。地产业知名专家戴欣明认为，此次四川地震无疑将在人们的内心对房地产形成新的置业价值观，加剧观望情绪，直接影响到中国房地产的发展。

　　中国社科院发布的“2007房地产蓝皮书”认为，2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年，但2008年出现房价“拐点”的可能性不大。

　　高盛发表最新研究报告称，中国的楼价将由2007年底的高位回落15%-20%。考虑到宏观环境持续不明朗、中国房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求的因素，将整体中国房地产的行业看法由“吸引”降至“审慎”。

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34楼 大中小发表于 2008-5-16 11:25 只看该作者

08 年可以吃07年的老本， 09年能吃得着08年的老本吗？如果持续不景气，股价一定会反映对09年的悲观预期，不过也别太把高盛当回事就对了

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大唐帝国

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35楼 大中小发表于 2008-5-16 11:26 只看该作者

北京房价涨幅放缓
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
和偶当初说券商一样.业绩不是不涨,只不过是涨的慢一些罢了.这样来说业绩依旧增长,同比下降.你想002能见14?那你慢慢等好了

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36楼 大中小发表于 2008-5-16 11:27 只看该作者

高盛看空是好事它的估值为了他自己的可能他想进房地产
他看好的时候才要小心

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37楼 大中小发表于 2008-5-16 11:28 只看该作者

你想002能见14 送股之后可能能看到

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kkkfz

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38楼 大中小发表于 2008-5-16 11:32 只看该作者

引用:

原帖由 大唐帝国 于 2008-5-16 11:26 发表
北京房价涨幅放缓
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
和偶当初说券商一样.业绩不是不涨,只不过是涨的慢一些罢了.这样来说业绩依旧增长,同比下降.你想002能见14?那你慢慢等好了

房产企业拿地，开发都放慢了，即使市场回暖，要跟上市场脚步也有待时日, 现在连业绩下降刚刚开始，谈回升还早，另外，苗头不对我会空翻多的

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匆匆_过客

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39楼 大中小发表于 2008-5-16 11:52 只看该作者

回复 32楼的帖子

我标的与你有点不同:
银行:招商+兴业
地产:万科+长城
钢铁:唐钢

粘贴一份报告:里边一段有关深圳市政府态度的论述有点意思

[ 本帖最后由匆匆_过客于 2008-5-16 11:55 编辑 ]

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40楼 大中小发表于 2008-5-16 14:51 只看该作者

回复 38楼的帖子

该伏底的开始伏底,想观望的继续观望.

刚买了点货,压底.看看对不对

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41楼 大中小发表于 2008-5-16 16:52 只看该作者

招商地产胡建新：8月将给大家惊喜的产品和价格

2008年05月16日16:03 南方都市报邓恒

胡建新

　　招商地产副总经理胡建新访谈
　　“我们会通过绿色开发让大家在长期的使用里面能得到好处，舒适度提高了，消费者的价值也自然得以提升。”

　　“对于金山谷 (论坛像册户型样板间新闻)（查看地图）的价格，8月的招商将给大家奉献一个优质产品下的惊喜价格。”

　　“现在的规划叫公众参与，这是一种潮流，广州在这方面一直做得很好，我相信政府会顺应民心，也会顺应社会的发展需求去把它建成一个广州很有特色的中央公园。”

　　2003年12月23日，深圳招商地产以6.688亿元的地王价投得番禺华南板块上一块83.3万平方米的巨型地块。自此，招商挺进广州。这块当年的地王位处飞蛾岭，紧邻富豪山庄 (论坛像册户型样板间新闻)（查看地图），位于市广路和新光快速干线之间，金山大道的南面。优越的地理位置加上招商的“绿色地产”招牌，让广州人无不对这里充满了期待。今年5月7日，招商新品发布会再次召开。在接受本报记者专访时，招商的副总经理胡建新说，因审批、规划等诸多因素，金山谷一拖再拖，但这次，不会让大家失望。

　　金山谷别墅8月出街

　　因地块内有天然山谷而得名的金山谷，具有丰富的生态景观资源。胡建新说，已经动工的金山谷项目将于今年8月推出市场。亮相的首批产品包括200余套联排和双拼别墅。金山谷项目可售住宅总建筑面积达68平方米，项目共分六期开发，第一、三期为低密度别墅类产品，第二、四、六期为高层洋房产品。建筑的风格上，金山谷将与该集团在深圳的豪宅兰溪谷有相通之处。届时，项目里将配套有会所、商业、学校等设施。项目估计在2013年全部开发完毕。

　　“再低，就不可能了。”深圳一地产商日前打出一巨型广告牌。对于金山谷的价格，胡建新表示就和这个广告一样。“二十多年来招商的产品一直被消费者所追捧，除了产品有竞争优势外，价格也占了很大优势”。胡建新说，8月的招商将给大家奉献一个优质产品下的惊喜价格。惊喜不止如此，和广州其他楼盘不同，有着中国最早成功进行社区综合开发经验的招商，届时还将把金山谷变成继蛇口、深圳后的再一个社区综合开发典范。胡建新说：“我们会将项目融入到区域、本地社会里面，用户型社区的概念跟当地政府去融合和协调，尽量做到让业主就近可上学、上班，进行体育休闲以及享受所有的日常生活的机会。目前的清华科技园项目已按这个目标去努力，而在金山谷里，我们也在努力争取做成一个可以提供办公机会的社区。在不久的将来，番禺就会出现两个极具特色的综合社区。”

　　对话

　　绿色新技术将增加5%成本

　　记者：招商地产如何从华南板块大盘上的众多别墅中脱颖而出？

　　胡建新：除了招商本身是别墅设计的专家外，最大的卖点就是绿色新技术的运用。绿色地产的概念是一种节能、节地、节水、节材“四节”的新型房屋，招商地产通过绿色地产的建设，大量减少对能源和资源的耗费。如金山谷，除了绿地率符合相关标准外，其绿地本身的绿化率也将大于70%，也就是说，绿地绝不会被过多的喷泉、道路、停车场等占用。不仅如此，小区内包括所有的阀门和房间内的马桶都将采用节水型，小区内的路段以及房间内的灯泡也都会使用节能灯泡。届时，还会给业主们提供一次性的节能热水器等节能电器。40瓦的白炽灯可用1000小时，8瓦的节能灯可用一万小时。然而白炽灯价格只是几毛钱，节能灯却要几元钱。一个灯泡的成本便相差好几倍，何况还有阀门、马桶、电器等其他呢？

　　记者：绿色新技术的使用，毋庸置疑将带来建筑成本的增加，这笔增加的费用大概多少？招商又是如何消费？是否会转移到消费者身上，从而增加他们的购房压力呢？

　　胡建新：绿色新技术的使用将给建筑成本带来5%的增加，但这并不代表着消费者就要掏更多的钱。据悉，增加的这5%，招商将通过优化设计以及成本控制等方式找回来。

　　番禺新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)建大型中央公园

　　记者：今年初番禺新城规划的出台有何利好？

　　胡建新：我们在拿金山谷这块地之前就已开始研究番禺新城的规划设计了。可以说，我们的研究也为政府下决心搞番禺新城提供了一些参考。不仅看好番禺新城，而且除了在建的长隆度假区里的长隆公园外，番禺新城里面还将建一个大型的中央公园，且就在金山谷对面。在刚才的规划图中，大家可能没有留意到，番禺新城中有一大片绿地，最少有一平方公里，在一个城区里头能够有一平方公里的中央公园一定会起到轰动作用，就如纽约的曼哈顿一样。

　　新闻链接

　　●5月8日下午，招商地产广州管理总部在广州举办2008招商地产广州管理总部新产品发布会。会上，招商地产对珠三角区域的发布战略以及即将在广州、珠海、佛山三地面市的5个新项目进行了较为全面的介绍。

　　●近年来，招商地产加快了全国战略开发和布局进程，先后进驻了北京、天津、上海、南京、苏州、广州、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等城市。2008年土地储备达到1000余万平方米，在建项目58个，在建面积530万平方米，其中共有19个项目推向市场，预计销售面积超100万平方米。

　　●作为“3+X”战略格局的重要组成部分，招商地产广州管理总部在珠三角洲的开发建设已全面展开。截至目前为止，招商地产在广州、佛山、珠海三地共有五大项目陆续开发建设，包括广州金山谷项目等。

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42楼 大中小发表于 2008-5-16 16:59 只看该作者

引用:

原帖由 匆匆_过客 于 2008-5-16 11:52 发表
我标的与你有点不同:
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这个报告很好啊.谢谢!

熙熙攘攘利来利往

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43楼 大中小发表于 2008-5-16 17:21 只看该作者

国信-房地产：行业回归理性但景气仍居高位 20080515

　　投资高速增长，景气仍居高位

　　1季度，全国完成房地产开发投资额4688亿元，同比增长32.3%，高出同期城镇固定资产投资6.4个百分点。行业高度景气“国房景气指数”，2月份105.55，同比上升3.77点，3月份同比上升3.50点，其中各分类指数均比去年同期有明显上升。

　　开发贷款、自筹资金、预收款增长明显，利用外资有所减少

　　1季度，全国房地产开发企业实现到位资金9226亿元，同比增长29.5%。其中，利用国内贷款同比大幅增长33.8%，增速同比高出了12.9个百分点。自筹资金同比增长34.3%，同比高11个百分点。定金及预收款同比增长26%，同比高5.2个百分点，相当于1季度商品房销售金额的48.6%。“阻击”热钱流入楼市的调控措施已经产生显著成效，一季度利用外资106亿元，同比下降19.6%

　　空置面积减少，开发节奏加快，供不应求有所缓解

　　截止至3月末，全国商品房空置面积为12125万平方米，同比下降3.9%，其中，空置商品住宅下降了10.5%，存量住宅的进一步消化意味着国内房地产市场需求依然强劲。房地产开发节奏加快，1季度全国土地开发面积、土地购置面积、商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积与去年同期相比均实现了两位数的增长。供不应求有所缓解，销售竣工比降至1.33(07、06年销售竣工比分别为1.71和1.66)。

　　行业逐渐回归理性，重点公司盈利能力仍然强劲

　　受宏观调控影响，1季度商品房销售成交面积轻微下滑，比疯狂的07年同期减少了1.4%，但比06年同期仍有10.9%的增长。调控成效显著，房价涨幅已收窄，并逐渐趋稳。行业正从“疯狂”回归理性，而行业内上市公司的盈利能力仍保持在较高的水平——1季度，房地产上市公司的营业收入仍同比增长了57%，营业利润增长了51%，净利润增长了112%。我们继续看好三类地产股：(1)龙头地产股。包括全国性和区域性龙头，如保招万金、四小龙及H股的中海、富力、绿城、雅居乐等。(2)资产注入类地产股，如华侨城、天鸿、上实发展，环球、泛海等。(3)奥运地产板块，如北京城建、金融街、亿城股份等，并维持行业谨慎推荐的投资评级。

　　行业总体运行情况

　　房地产投资保持高速增长，行业景气仍居高位

　　2008年1季度，城镇固定资产投资完成18317亿元，同比增长25.9%。房地产开发投资保持高速增长势头，1季度完成4688亿元，同比增长32.3%，高出同期城镇固定资产投资同比增长率6.4个百分点。1季度房地产投资占城镇投资的比重为25.6%，比去年高1.2个百分点。

　　1季度行业仍保持高度景气。2月份“国房景气指数”105.55，同比上升3.77点；3月份“国房景气指数”虽比2月回落0.83点，为104.72，但仍然同比上升3.50点。其中，房地产开发投资分类指数、资金来源分类指数、房屋施工面积分类指数、商品房空置面积分类指数、土地开发面积分类指数均比去年同期有明显上升。

　　实现到位资金增长29.5%，其中：开发贷款、自筹资金、预收款增长显著，但利用外资有所减少

　　1季度，全国房地产开发企业实现到位资金9226亿元，同比增长29.5%，其中，其中国内贷款、自筹资金、预收款增长较快，但利用外资有所下降。

　　统计表明，1季度房地产开发贷款的规模及增速比人们普遍预期的要高。

　　在从紧货币政策下，1季度房地产企业利用国内贷款2356亿元，仍同比大幅增长33.8%，并且，增速比去年同期高出了12.9个百分点。据我们从银行方面了解，房地产上市公司中的全国及区域龙头企业，目前仍受到银行信贷资金的大力青睐。同时，1季度房地产企业自筹资金能力也有一定提高，自筹资金3351亿元，同比增长34.3%，增速比去年同期高11.03个百分点。

　　预收款增长明显，但利用外资有所减少。受宏观调控影响，1季度商品房销售情况不太理想，但却促进了房企下更大气力去加强销售管理及跟踪预售合同执行，使1季度定金及预收款实现了较快增长，定金及预收款总额达到1997亿元，同比增长26.0%，增速比去年同期高5.2个百分点，相当于1季度商品房销售金额的48.6%。受到去年以来一系列限外政策的影响，1季度利用外资出现了同比下滑，房地产行业利用外资106亿元，同比下降19.6%，表明“阻击”热钱流入楼市的调控措施已经产生显著成效。

　　空置面积减少，开发节奏加快，供不应求有所缓解

　　截止至3月末，全国商品房空置面积为12125万平方米，同比下降3.9%，其中，空置商品住宅6172万平方米，下降10.5%，存量住宅的进一步消化意味着国内房地产市场需求依然强劲。房地产开发节奏加快，1季度全国房地产开发企业完成土地开发面积5890万平方米，同比增长11.0%，增速比去年同期高13个百分点；土地购置面积7922万平方米，增长30.0%，增速比去年同期高39个百分点；商品房施工面积15.86亿平方米，增长28.0%，增速比去年同期高7个百分点；商品房新开工面积2.40亿平方米，增长26.0%，增速比去年同期高出15个百分点；商品房竣工面积7856万平方米，增长26.9%，增速比去年同期高出17.8个百分点。销售与竣工面积比降至1.33，分别低于07年及06年同期的1.71、1.66，表明供不应求状况有所缓解。

　　调控成效显著，销量微降，房价趋稳，行业回归理性

　　1季度商品房销售受宏观调控影响，成交面积轻微下滑，为1.05亿平方米，比疯狂的07年同期减少了1.4%，但比畅旺的06年同期仍有10.9%的增长。如图11，由于历年1季度都是淡季，而之后的三个季度会逐渐好转，并且因为各年1季度销售面积占全年总量之比均较低，所以1季度销量轻微下滑，对全年整体销售并不会产生明显影响。

　　据国家发改委、统计局调查显示，1季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11%，涨幅比上季度高0.8个百分点，其中新建住房销售价格同比上涨11.8%，涨幅比上季度高0.4个百分点，二手住房销售价格同比上涨11.5%，涨幅比上季度高1.7个百分点。房价环比涨幅收窄，逐渐趋稳，表明调控成效显著。

　　重点地区房地产市场情况

　　北京：成交下滑，房价难撼

　　北京1季度累计完成房地产开发投资315.27亿元，同比增长22.5%。商品房竣工面积265.99万平方米，比去年同期减少26.3%。商品房成交连续两年呈同比下滑态势，销售面积比去年同期下降了46.0%，为174.14万平方米；销售金额比去年同期下降了40.1%，为199.42亿元。竣工面积与销售面积之比达到了1.53，表明今年1季度北京商品房供应较为充裕。

　　1季度，北京房价仍然坚挺难撼。商品房销售均价11452元/平方米，同比上涨11.0%，环比下跌0.9%；商品住宅销售均价11921元/平方米，同比上涨37.2%，环比上涨11.8%。

　　上海：销售增长缓慢，房价趋稳，楼市仍然供不应求

　　1季度，上海完成商品房开发投资320.26亿元，同比增长6.4%。商品房竣工面积385.2万平方米，同比增长19.9%。销售增长缓慢，商品房销售面积599.33万平方米，同比微降1.9%，销售金额501.16亿元，同比增长14.1%。销售面积与竣工面积之比为1.56，表明上海楼市仍然供不应求。

　　房价涨幅收窄，趋于稳定。1季度上海商品房销售均价为8362元/平方米，同比上涨16.3%，环比上涨0.01%，商品住宅销售均价为8320元/平方米，同比上涨18.0%，环比上涨0.8%。

　　据上海二手房指数办公室的统计，1季度的1、2、3月，上海二手房指数分别为2246点、2271点、2315点，呈现出逐渐回暖态势，特别是3月份，出现了季节性复苏迹象。在经历数月调整后，上海二手房市场正逐步趋稳，购房者从前期看跌和观望逐步转向较为积极的心态，入市需求明显提升，同时，自住需求占比提高，投资需求占比减少，带动了二手房市场的理性回归。

　　深圳：调控成效显著——从“疯狂”回归理性

　　1季度，深圳楼市延续了去年下半年以来的调整态势，市场逐步回归理性。

　　深圳1季度房地产开发投资额为91.51亿元，同比增长6.6%。商品房竣工面积127.65万平方米，同比增长31.9%。成交大幅下滑，商品房销售面积49.91万平方米，同比大幅减少75.2%，销售金额69.91亿元，同比大幅减少71.6%。

　　进入3月份以来，一、二手房成交明显放量，市场呈现出逐步回暖迹象，但由于整体销售规模仍偏小，市场仍未摆脱调整阶段。商品房竣工面积与销售面积之比为2.56，供大于求比较明显。商品房空置有所加大，空置面积147.72万平方米，同比增加5.6%，其中住宅空置尤为突出，空置面积66.37万平方米，同比增加67.5%。

　　房价方面，呈现阶段性调整态势。1季度深圳市商品房销售均价为14007元/平方米，比去年同期上涨14.2%，但环比上一季度下跌0.3%。从1季度各月份来看，深圳房价向下调整的趋势更为明显——根据国家发改委公布数据，2月份深圳新建住房销售价格比1月份下跌了0.3%，而3月份则比2月份下跌了4.9%。

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44楼 大中小发表于 2008-5-16 18:27 只看该作者

北京二手房已经小幅降价了。一月前我周边上世纪90年代南向二手房是1.3w本月变成1.1w。而且单位旁边几家中介一个月内关张了

市场从来都不会错，它总是走自己的路，会错的只有人自己!因为贪婪而不及时止赢，因为恐惧而不敢低位买入！

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45楼 大中小发表于 2008-5-19 08:48 只看该作者

抢地风重现北京百份标书竞投顺义空港三地块

2008年05月19日 08:24:49
　　 9家地产第一集团军"暗战"北京市顺义空港区三幅地块，令此前一路走熊的京城土地市场惊现"大阳线"。
　　本报记者从接近该次土地出让的人士处获悉，近日正挂牌接受报价的北京市顺义天竺空港经济开发区"一住两商"三幅地块，已吸引了包括万科中粮、万通、融创(原顺驰)、新世界、和记黄埔(长江实业)、绿地集团、金地、龙湖和富力在内的9家国内一线地产开发商，且尚有顺鑫、大龙、华美等实力稍逊的开发企业对该地块表示出关注。
　　尽管出于保密协议，北京市土地整理储备中心的相关负责人拒绝透露任何与投标人有关的信息，但本报记者通过业内渠道证实，上述各家公司确有拿地意向。
　　据知情人士透露，目前已确知万通曾先行报过一次价，其他各公司至少都已购买了标书。"仅标书就增印了两次，售出了上百本。"
　　评标结果将于5月下旬揭晓，但上述知情人预计："本次土地争夺将空前激烈，将产生北京2008年伊始到目前为止最为热门的地块。"
　　三幅地揭示的"买方意志"
　　公开资料显示，北京市今年一季度土地出让时曾多次出现参与企业偏少，出价竞争不激烈的现象。曾被业内普遍认为最有明星潜质的广渠路15号地块，甚至因报价人数不足3家而遭遇流拍。相关统计更显示，春节过后，北京市土地市场陷入长达三个月的低迷期，其中四月份仅成交一幅居住用地。其惨淡行情与弥漫全国的"观望"、"看空"大气候趋于一致。
　　但此次总体量仅50余万平方米、还需要配建大量限价房的顺义三幅小地块，似乎要成为扭转乾坤的节点。三幅地的出让信息，明显揭示出未来北京土地市场的"买方意志"。
　　据北京市国土资源局官方公告显示，本次出让的3块顺义后沙峪地块为A-10地块、C-03地块、C-06地块，均位于北京市天竺空港经济开发区，已由北京天竺空港工业开发公司完成一级开发工作。这三幅地块的规划建筑面积大致在15.3万~19.7万平方米之间。其中面积最大的一幅为住宅用地，其余两幅为"商业金融和居住"。三幅地块的挂牌起始价大体在2.9亿~3.7亿元之间。公告中表明，三幅地共需配建总建筑面积约5万平方米的两限房，销售限价5500元/平方米。
　　据知情人向记者透露，上述三幅地块原本是一块，此次系"化整为零"、分割出让。知情人认为，这表明土地出让方充分吸取了此前大地块无人问津、频遭流拍的教训，针对当前开发商普遍缺钱、谈"地王"色变的现状，主动调整土地出让策略。
　　这种供地趋向的微妙调整，即便在出让方式的选择上，也体现明显。如，此次三幅地块出让均采用挂牌出让--业内人士认为，相对于现场举牌叫价的竞拍方式，挂牌更显温和，且有更大的"后台掌控"空间。
　　京城大鳄的地荒现实
　　与此前开发商受制于资金压力，无力再角逐土地市场的判断相反，各家房地产开发企业在顺义地块上已显然将要展开一场激烈的角逐。
　　市场研究人员认为，三幅地块的开发潜质是吸引众多大鳄出手的主要原因：毗邻"中央别墅区"，且针对该区域目前欠缺商业配套的现实，此次规划出让的商业用地更是必要而有益的业态补充。
　　而此次参与顺义土地竞标的地产大鳄中，许多企业在北京的土地储备已接近耗尽。此外，上海绿地集团则是第一次进入北京市场拿地。
　　记者了解到，绿地集团目前已完成津、冀两地战略布局。绿地集团京津事业部相关人士表示，此次竞标北京顺义地块，是为完成其京、津、冀三地战略布局的重要一步。因此，绿地"从总部到事业部，拿下三幅地块的决心很大"。
　　实际上，众多地产大鳄目前在北京均存在"地荒"压力。据本报记者独家获悉的一份地产公司内部市调报告显示：对顺义地块意向充足的开发商中，"香港新世界由于目前已无后续可开发地块，急于在北京拿地；长江实业(和记黄埔)虽已在温榆河附近有一块地储备，但本次仍希望同时拿三个地块，与现有项目形成呼应；金地今年在北京同时开发项目较多，但后续土地储备不足，很希望通过本次拿地为后续开发提供准备。"
　　此外，据最近媒体报道，原顺驰掌舵人孙宏斌，很有可能借助融创公司在北京拿地"东山再起"。据称，孙对顺义的这三块土地也是"志在必得"，还"计划将这项工作的具体操盘，委托给自顺驰年代就颇为倚重的荆宏"。
　　业内人士认为，京城大鳄的地荒现实暴露出，未来对北京土地市场的"优质资源"争夺将更为激烈。但鉴于近半年来"地王后遗症"、土地流拍等教训，大鳄们在争夺面前仍然不失刻意的理性。（王玉光）
　中国房地产报

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46楼 大中小发表于 2008-5-19 08:59 只看该作者

房贷风险可能于三季度后更多暴露

银监会主席刘明康近日在江苏辽宁调研时表态称，银行业要为关注贷款不良率反弹，“确保按揭贷款真实性，防范房地产开发商贷款风险。”
　　5月15日，一家国有银行公司业务部负责人告诉《财经》记者，在信贷紧缩形势下，贷款不良率上升是必然趋势，关键是上升多少。他认为，“贷款不良率的体现可能要到三季度以后才会凸显，但幅度不会太大”。
　　近日，银行与开发商之间的博弈言论常见诸媒体。有资深银行人士称，过去开发商对银行的还歀很大程度上是基于银行源源不断地信贷支持，但现在不能进一步拿到钱的话，他们还款意愿往往会减弱。
　　此外，个人住房不良贷款率抬头。上海银监局发布的一季度分析报告显示，截止到3月末，个人住房不良贷款率为0.71%，有所上升。其中，住房开发贷款和居民二手房贷款不良贷款率占比达55.2%。
　　“大型的上市开发商只要资金链崩得不是特别紧，问题通常不会太大。但这轮调控中，肯定会有个别大型开发商的资金链会断裂。”前述国有银行公司业务部负责人向《财经》记者介绍，目前房地产开发贷款真正风险有二：一是建成风险，二是销售风险。只要房地产项目能建成，银行的抵押物的价值就有保障，而一旦项目建不成，就会成为烂尾，此时的风险就会迅速上升。
　　他认为，实际上银行信贷对房地产开发商的资金链的影响并不大，但销售风险颇须引起关注。一旦销售资金回流不畅，开发商资金链比较紧张，他们担心银根进一步收紧，于是只能降价以促进销售，甚至是恐慌销售。于是引发连锁反应，使开发商的资金链陷入恶性循环的困境。
　　这位负责人表示，目前开发商贷款的风险主要集中在大小两类开发商。小的开发商在紧缩形势下，因为资金链断裂，可能会导致项目无法建成；而大的开发商因为土地占用的资金过多，摊子铺得较大，扩张过猛，销售一旦不畅，就会导致资金链紧张。
　　对于近日有知名开发商放言“要死一起死，银行死在开发商之前。” 上述负责人认为，不存在这种可能性，因为“这种损失对开发商而言是全部，但对银行而言，只是个小项目。”
　　他认为，在新的紧缩政策下，不良率的体现可能要到三季度以后才会凸显。但幅度不会太大。从目前来看，尽管开发商贷款增幅较大，但新增贷款的不良率下降较快。
　　目前他们内部对房地产开发贷款的风险并不是很担心，原因在于以往房地产开发贷款的违约率高，但损失率低，主要原因就在于有抵押，只要作价合理，处置费用不高，银行的风险就可承受。

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47楼 大中小发表于 2008-5-19 10:54 只看该作者

谢谢707分享高盛的报告，仔细研读后发现报告是有问题的：分析员提高万科08，09年业绩估计30-26%，但下调每股净值4%，且下调目标价18%。一般而言，提高盈利预期估值30%，说明公司基本面有了根本性的变化，两年预估均大幅提高后，每股净值必定是应该提高的，所以分析员一定是在做模型中故意变动了参数，达到降低目标价的目的。
个人认为，万科要回购股票10亿人民币，数额相当于一个基金公司的持股数；另外，按照去年情况这几日万科应该送股了，但是到目前还未实施，所以股价下跌，应该是买入的良机。

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48楼 大中小发表于 2008-5-19 11:56 只看该作者

深圳最近的一、二手房的成交都开始活跃起来了

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漏夜赶考场

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49楼 大中小发表于 2008-5-19 12:57 只看该作者

银行、地产受宏观政策影响大，也就是说在股市里有比较强的放大效应，如果宏观经济不佳，银行、地产股比别的行业股票跌的多，同样道理，如果宏观经济好，它们比别的行业股票涨的多。相反就象公用事业类跌得少，涨起来也少。
所以，买进这类股票，需要对经济走势有比较强的预测，属于激进性投资者参与的股票，尤其是目前这种不确定的宏观经济。

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50楼 大中小发表于 2008-5-19 15:31 只看该作者

房地产：广州佛山市场调研硬着陆软起飞 (1)

2008-05-19 11:55 赵强光大证券

五一假期后的第一周，我们前往广州、佛山拜访了万科、保利、金地集团当地子公司的项目公司总经理或营销经理，并实地考察了多个项目后，得出以下的主要观感：广佛房地产市场仍然延续调整的态势，成交量正逐步回升，但尚未达到完全复苏的地步；虽然广佛市场的房价自高点已回落了20%左右，但并不存在严重的投机泡沫，这是广佛市场与深圳最大的差别。
广州市场近况

五一期间，广州市场呈现略有回缓的迹象，看盘的客户明显增多。尤其是中心城区项目的人气更旺。但是，位置偏远、配套尚不成熟的项目则销售形势不乐观。广州目前的平均房价大约为9300元/平米，从高点下滑了将近20%，但比去年的平均数仍略高。从负担能力来看，广州房价并非特别高估。根据广州万科的数据，广州市民大约拿三分之一的收入来供房，这个比例在我们看来应该是合适的。另一方面，广州楼市的购房者以本地自住为主，外来的投资客占比不到10%。与深圳相比，这个比重显然也是不大的。

佛山市场近况

2007年，佛山的商品房成交面积达到760万平米，超过深圳成为仅次于广州的省内第二大区域市场。从2005年起，佛山房地产市场出现了明显的量价齐升的态势。2007年，与广东的其他地区一样，佛山的房价也出现了暴涨的局面：常规中心区的房价涨幅大约在50%-60%左右。从去年第四季度开始，佛山房地产市场进入调整。08年一季度的成交量比去年同期萎缩了55%。四月份的成交数据尚未公布，但成交情况要好于3月份。“五一”期间，看房买房的人有所增多，但据当地的开发商称“没有哪个楼盘特别火爆”。对于未来的市场走势，开发商认为“二、三季度会好于一、四（07年）季度，价格可能略有下调，但幅度不会很大”。

　　“万保招金”在广佛市场的优劣势比较

从项目位置和拿地成本的角度看，保利地产占据明显的优势；在产品开发方面，万科贯彻其“均好中加速”的开发策略，综合开发能力胜出其他三家一筹；金地集团的长处在于设计创新，但开发周期较长，项目周转速度慢；招商地产进入市场最晚，拿地成本也较高。综合评估，万科和保利具有一定的竞争优势，而作为后来者的金地集团和招商地产，还处于市场适应和品牌初创期，与前两家相比表现出全面的差距。

五一假期后的第一周，我们前往广州、佛山对当地的房地产市场进行了实地调研。我们在拜访了万科、保利、金地集团当地项目公司总经理、子公司营销经理的同时，实地考察了广州万科金域蓝湾、万科康苑、万科荔苑、广州保利心语花园、保利西子湾、广州金地荔湖城、佛山万科金域华庭、佛山保利花园、佛山金地九珑璧等项目。通过访谈和实地调研，我们得出以下的主要观感：

　　1、广佛房地产市场仍然延续调整的态势，成交量正逐步回升，但尚未达到完全复苏的地步；五一期间，看房买房人数有所增多，但与往年相比仍有一定的差距；但与深圳有所不同，我们认为广佛市场并不存在严重的投机泡沫；

2、广佛市场的房价自高点已回落了20%左右。目前，市场价格体系有些混乱，主动调价后低开的新楼销售形势有所好转，但另一些老盘受限于前期的高位成交，不敢轻易下调价格而成交寥寥；不过，除非宏观经济出现大的转折，广佛房价继续下跌的空间并不大；

3、通过对“万保招金”四大开发商的项目位置、拿地成本、开发能力、营销策略和销售业绩的比较，我们发现万科和保利占据明显的优势，而后进入市场的招商和金地在市场出现调整后将面临较大的压力。

　　广州房地产市场调研报告

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51楼 大中小发表于 2008-5-19 15:32 只看该作者

广州佛山市场调研硬着陆软起飞 (2)
广州房地产市场概况

众所周知，受调控政策的影响，去年第四季度以来广州房地产市场出现了明显的调整。首先，在成交量方面，在去年政策调控出台之前的9月份，月成交量接近70万平米，政策出台之后，成交量回落到50万平米左右。今年前三个月，广州的新房成交量依次分别为34.9、23.1和37.8万平米，四月份的数据还未公布，大约是40万平米左右。显然，成交量出现了明显的萎缩。

　　五一期间，广州市场呈现略有回缓的迹象，看盘的客户明显增多。尤其是中心城区项目的人气更旺。例如，光大水岸榕城新推房源在价格下调到10000元左右（原为12000元/平米）以后，成交了200多套。位于番禺的雅居乐“雕刻时光”推出147套房源，成交率达到80%左右。但是，位置偏远、配套尚不成熟的项目则销售形势不乐观，例如花都的万科天景花园、新塘的锦绣新天地、从化的托斯卡纳以及位于南沙的碧桂园和奥园地产的项目。对于投资客比重较高的珠江新城板块，小户型的项目（如保利心语）去化速度仍旧不错，但大户型的项目则明显滞销。

广州目前的平均房价大约为9300元/平米，从高点下滑了将近20%，但比去年的平均数仍略高。从负担能力来看，广州房价并非特别高估。根据广州万科的调查，所谓首次置业的人群（例如外来大学生）可承受的房价在50万元左右，适合的产品是单价8000元左右、70平米的小两房；首次改善家庭可承受的房价大约在140万左右，单价在11000元左右的、130平米的中心城区住房也是可负担的；而再次改善的房价则在200万左右，以大户型的住房为主。根据广州万科的数据，广州市民大约拿三分之一的收入来供房，这个比例在我们看来应该是合适的，并不算太高。另一方面，广州楼市的购房者以本地自住为住，外来的投资客一般不到10%。即使是去年房价涨幅很大的情况下，根据广州万科的观点，主要集中在珠江新城和一些别墅项目上，无论如何占比也不会超过20%。与深圳相比，这个比重显然是不大的。

当然，与深圳等其他城市相比，广州的土地供应较为充足。2007年广州今年的土地供应量大约为380万平米（占地面积），其中住宅用地约为250万平米，比06年大约增加50多万平米。根据规划，2008年的土地供应量也将保持略有增长的态势。另一方面，存量盘活也是潜在供应的重要组成部分。根据政府部门披露的数据，广州的闲置土地大约有10平方公里，去年回收了大约100万平米。总之，广州这几年供应的土地每年大约可转换为600-700万平米的住宅供应，而预计今年的成交量可能要比去年800万左右的实际数低一些。因此，总体上看，广州市场08年的供求基本平衡。

　　另一个衡量短期市场供应的指标是可售房源面积（已获得预售证）。根据广州万科跟踪的数据，去年大部分时间，这个指标维持在200多万平米，大约相当于3-4个月的成交量；由于销售速度方面的因素，目前可售房源的面积为364万平米，相当于大约6个月的成交量，短期仍存在压力。

　　综合我们访谈的这几家开发商的观点，我们判断广州房地产市场并不存在严重的泡沫，主要的问题是去年的房价涨的太快，市场一出现调整，购房者自然会产生观望的心态。这种情况，与2003年前后的上海有点类似。短期来看，08年广州房价再出现爆发性大涨的可能性不大，但房价的底部“基本探明”，或者说“离底部也不远了”。

　　四大开发商在广州的发展情况

　　万科（000002）

　　万科目前在广州共有17个项目，其中3个已经基本售完、6个项目尚未推出，在售项目共有8个。

　　在这次市场调整中，广州万科是比较早就开始行动，对一些楼盘进行打折促销的。其中，今年4月份，广州万科以13000—14000元的价格推出位于荔湾区康王路的两个项目——万科康苑和万科荔苑，由于在售价上比周边的项目具有吸引力（例如富力院士居的售价在15000-16000元左右），所以推出后不久即基本售完。

　　五一期间，万科城的日均成交套数大约在20套左右，去化速度比较理想；天景花园每月的去化量大约在40-50套左右；位置相对偏远的万科云山项目的去化速度稍慢，大约是每月30多套的水平；金域蓝湾的去化速度最慢，主要的原因是售价维持在12000元/平米左右未做调整，而周边中海金沙湾和恒大御景半岛的售价要低20%左右。

　　广州万科今年的计划销售额在70-80亿之间，目前完成大约20亿左右。目前在售项目的存货并不多，平均单个项目的可售房源在100套左右。下次集中推盘将在8-9月份。

保利地产（600048）

　　广州是保利地产发家起步的大本营，目前仍旧是公司最重要的区域市场。目前，保利在广州的几大在售主力楼盘包括：林海山庄、林语山庄、香雪山、心语花园、108公馆等。

　　与同行的观点类似，保利地产认为，在经历了几个月的观望、房价从最高点下调20%-30%以后，从4月份到“五一”期间，广州楼市有所回暖。从公司监控的蓄客指标看，目前新项目开盘前大约需要3个月左右的蓄客期，而老项目加推需要1个月的时间就能获得2倍的蓄客；而在去年，不到两周的时间就有数倍的意向客户。显然，当前的市场要理性的多。不过，与去年相比，客户的签约率也高很多，这反映了当前的市场是以真实的自住需求为支持的，而去年有很多“冲动性”的购房需求。

　　为了在“五一”的市场上占据主动，保利在4月26日和27日提前推盘：林海山庄和林语山庄两个项目各推将近170套房源，成交率接近90%，位于西子湾限价房项目的二期556套房源也一售而空。在当前市场尚未完全复苏的情况下，保利采取的“先发”策略取得了显著的成效。对比之下，两大直接竞争的楼盘万科城和合景瑜翠园在“五一”期间的销售情况就逊色不少，客户被保利分流是重要的因素。

金地集团（600383）

　　金地集团目前在广州有两个项目，分别是位于增城新塘的荔湖城和位于番禺沙湾的地块。

　　荔湖城位于增城永和经济技术开发区附近，属于广义上的新塘板块，但距离箩岗科学城也仅有12公里。该项目总占地约8000亩，规划总建筑面积约325万平米，可售面积约280万平米。地块中包含了一个1000亩的水域和荔湖高尔夫球场。项目依山傍水，其景观资源之丰富，在广州区域内均属罕见。依靠得天独厚的地理条件，金地在产品的设计和创新上倾注了大量的精力，开发了三叠院（阳房）、青台（联排）、几何公寓（多层）、湾岸（类独栋）等不同类型的住宅产品，最大化地利用自然资源，创造客户价值。当然，该项目的弱点在于周边配套尚不成熟，无论是交通、供水供电、配套设施，均需要公司自行投入。

　　2005年初，金地集团通过项目收购的方式获得了该地块。经过两年的开发，项目首期于2007年3月18日对外发售。受惠于广州楼市的爆发，去年实现了大约13万平米的销售面积，成交金额将近10亿元。去年四季度以来，受二套政策的影响，项目的销售速度有所放慢。“五一”期间，公司推出39套临湖别墅，仅成交了9套，表现差强人意。

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广州佛山市场调研硬着陆软起飞 (3)

我们认为，从长期来看，荔湖城凭借独特的资源条件和差异化的产品，可为金地带来丰厚的回报。但是从短期来看，在市场整体放慢的情况下，与万科、保利的项目相比较，荔湖城的销售速度和抗波动性比较弱，理由如下：第一、项目的目标客户70%来自于广州市区的高端客户，这些客户受二套政策的影响比较大；第二、周边配套尚不成熟，影响客户下单的信心；第三、周边面临碧桂园凤凰城（剩余约100万平米）和恒大地产的项目的竞争。碧桂园以4800元/平米含装修的低价积极推盘，而恒大受资金压力的影响，也有可能采取低价策略，荔湖城的公寓产品目前定价在6000元左右，在价格上不具任何优势。

　　投资回报方面，由于拿地时间较早，我们估计项目平均的单位成本在4500-5000元之间，以目前平均超过7000元的销售价格来看，静态回报率不低，但项目周转速度可能较慢。

　　沙湾地块位于番禺沙湾镇周围，附近有万科的一个项目。广义上虽属华南板块，但离广州市区较远，目标客户以番禺本地客户为主。07年，万科在沙湾以将近5700/平米的楼面地价拿地，对市场预期起到了很强的引导，金地紧随其后，拿地成本提高到了6200元/平米。虽然，万科的地块要到8月份开放，价格也未定。但是，我们参照番禺区域内的雅居乐花园将近8000元左右的定价，沙湾项目的定价似乎很难超过。因此，无论是万科和金地，这两个项目都很难获得令人满意的回报。

招商地产（000024）

　　目前，招商地产在广州也有两个项目，即番禺金山谷的住宅项目及番禺清华科技园广州创新基地项目。5月8日，招商地产广州管理总部在广州威斯汀酒店召开了面向媒体的产品推广会，向社会推广了位于番禺、佛山和珠海的五个项目。按照计划，番禺金山谷项目将于6月底对外开放、8月份首次开盘销售。

佛山房地产市场调研报告

　　佛山印象——产业升级、广佛一体化

　　佛山是广东省重要的经济城市。在全国地级市的生产总值排名中，佛山排名第二，仅次于昆山。此外，佛山在人均GDP和城市竞争力的指标排名中，都居于全国第11位，高于东莞。传统上，佛山的产业结构以第二产业为主：南海的灯具小五金、顺德的家电家俱、石湾的建筑陶瓷、大沥的铝材等产业的竞争力在国内名列前茅，形成了一批产业集聚地。与东莞相比，佛山的经济结构也明显不同：面向内部需求的比重较大、民营经济占比较大，而前者以三来一补的港台企业为主。因此，在人民币升值背景下，佛山经济所受的负面影响要小得多。

　　最近几年来，佛山市政府在产业结构调整和升级方面做了很大的努力，重点引进扶持第三产业，并对高污染的企业进行淘汰或搬迁，城市面貌焕然一新。同时，政府在基础设施建设方面也不移余力，新建的“一环”高速路已经通车。千灯湖公园、亚洲艺术公园的建成使佛山的居住环境大为改善。因此，佛山被先后评为国家园林城市、国家卫生城市和人类居住区优秀范例城市。总之，在我们看来，无论从经济发展还是居住环境，佛山都是和谐发展的典范。

　　佛山近几年另一个重要的变化是，其与广州的区域联动显著加强。连接广州与佛山的地铁线正在施工，建成后从佛山到广州的出行时间将缩短到一小时以内。尤其是，广州到南海的出行时间更是不到半小时，成为受惠最大的地区。我们认为，“广佛一体化”将给佛山的经济和房地产市场带来巨大的发展机遇。

　　佛山房地产市场概况

　　2007年，佛山（包含南海、顺德、三水、高明等区在内）的商品房成交面积达到760万平米，超过深圳成为仅次于广州的广东省内第二大区域房地产市场。从2005年起，佛山房地产市场出现了明显的量价齐升的态势。2007年，与广东的其他地区一样，佛山的房价也出现了暴涨的局面：常规中心区的房价涨幅大约在50%-60%左右，而前几年的房价涨幅大约在20%-30%之间。

　　与深圳不同的是，佛山的房地产市场仍以本地购房者为主，外来的炒房者比重不大。因此，这几年佛山楼市成交量的增幅并不太大，“水分”不是太多。从市场的供应来看，呈现轻微的供不应求局面。一个典型的证据是，最近三年新房的成交量一直略大于土地的供应量，暗示市场的在建面积正在下降。

与其他城市一样，佛山房地产市场从去年第四季度开始进入调整。08年一季度的成交量比去年同期萎缩了55%。当然，同比降幅很大的部分原因是去年一季度的成交有异常，基数较高。四月份的成交数据尚未公布，但成交情况要好于3月份。“五一”期间，看房买房的人有所增多，但据当地的开发商称“没有哪个楼盘特别火爆”。对于未来的市场走势，我们调研的开发商认为“二、三季度会好于一、四季度，价格可能略有下调，但幅度不会很大”。

　　四大开发商在佛山的发展情况

万科（000002）

　　万科目前在佛山的开发项目共有6个。从项目的分步来看，除了金色家园和金域华府是位于南海中心区的桂东板块以外，其他几个项目都是面向大沥、容桂、大良等镇级市场。2008年，佛山万科的销售目标为30亿元左右，比07年增长25%。

　　受市场调整的影响，我们实地考察的桂城板块的两个项目的销售速度也有所放慢，大约维持在每周10套左右的水平。不过，与广州市一些新开盘项目低开相比，佛山项目的降价力度不大。佛山万科的相关人员认为，市场“即使还没到底部的话，也是接近底部了”。

　　去年，由于对政策调控有所预判，佛山万科的大部分项目都在上半年推出。其中，与保利花园同一天拿地的金御华庭等项目抢在8月份开盘，比对手提前了4个月。今年以来，由于对市场调整的持续时间有更理性的判断，佛山万科在春节前也加快了万科城和金色家园的推盘。总之，与竞争对手相比，佛山万科在这一轮市场调整中，以准确的市场判断和快速的反应，把握了最佳的销售时机，赢得了主动。

保利地产（600048）

　　保利在佛山的项目包括千灯湖一号公馆、保利南海水城和保利花园。这几个项目均位于佛山市南海区的千灯湖板块。2007年7月，广东省政府把千灯湖板块确定为广东金融高新技术服务区。因此，该板块在规划和配套设施等方面具有诸多的有利条件：连通广州市区和佛山老城区的地铁线将从该区穿过；园区内规划的写字楼、住宅、酒店、住宅、商业娱乐、公园等设施齐全。在我们看来，无论从产业导入、园区规划、配套设施，还是自然环境，千灯湖板块与苏州的工业园区都相当类似，成为众所瞩目的焦点。目前，国内外的一些知名企业已经纷纷进入，AIG已确定将在园区内购置办公楼，超五星级的凯悦酒店项目也已确定，新鸿基地产、中海地产等都在园区内有重要的开发项目，而保利地产是其中最大的投资者。

　　07年5月份，保利地产的第一个项目千灯湖一号公馆（高层住宅）开盘，当天即获得10亿元的销售业绩。08年4月，总投资约10亿元的保利南海水城（商业地产）也已经建成。目前已经引入了吉之岛百货、洲际酒店管理集团等合作伙伴。纯住宅项目保利花园于08年的4月20日推盘，由于定价合理，推出的170套基本售完。

金地集团（600383）

　　金地集团目前在佛山仅有一个项目，即金地九珑璧。该项目位于佛山市禅城区的亚艺板块。亚艺板块因临近大型绿地——亚洲艺术公园，而成为当地的几大高档住宅区域之一。除了金地以外，中海地产、雅居乐地产等大型开发商在片区内都有项目正在开发销售。

　　金地九珑璧是包含联排别墅和高层的混合型住宅社区。项目总可售面积为22万平米，一期的联排别墅于去年11月份销售，目前累计实现销售28套，销售均价约为19000元/平米。今年以来，受市场调整和周边项目的影响（中海文华熙岸现售15000元/平米），联排别墅的销售明显放缓，在已成交的业绩中今年实现的仅有4套。

　　凭借设计方面的创新，九珑璧与周边项目形成了明显的风格差异，从而获得了一批客户的关注。“五一”期间，该项目成为�

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