最近有点闲
给大家揭示一个那些肮赃的障眼法,这些手法权威部门也经常用,以后大家看官方数据的时候也能懂得些里面的窍门

统计局调查称上海4月房价同比上涨9.7%
具体消息可以在网络上查到

之所以说是障眼法,大家可以一起来揭发

有空的朋友,找下数据去年4月份到去年12月份,上海房价上涨多少;
然后再比较下去年12月到今年4月份上海房价上涨多少.

查完了,比较完了,结论就出来了.

还不明白的话,简单举例,去年4月份假设房价是100,12月是108,今年4月是109.7,那么同比是上涨9.7%,但是每月的增量呈现下降趋势,做个曲线就是开口向下的抛物线左侧

现在房地产商,在运用一切手段,包括不停买通记者,使用障眼法新闻(以前屡试不爽,所以还是故技重演)

没有买房的兄弟们抓紧赚钱,捂紧钱袋,黔驴技穷了

谢谢分析啊 跌个50%吧

房价肯定要降下来的，无论被地产商收买的媒体怎么报道．　这是国家战略．
　　　

这个。。。。别跌啊.......那也有我的血汗钱啊

房价一定跌下来啊

看数据要同比和环比相给合

2008-05-25 05:14   卢远香 龙飞   中国经营报


　　编者按：　　

　　突如其来的地震灾害无情地摧毁了灾区人民的家园，更夺走了不少同胞脆弱的生命。大灾之下，不少股民自觉锁仓以抗击巨灾后可能出现的股灾。然而，“担心通胀加剧”和“忧虑紧缩依旧”是市场难以解开的结，而对紧缩政策最为敏感的地产股就成了决定市场方向的主要力量。机构投资者是守还是撤？外围资金是进还是退？这些都成了资本市场当下不想说却又不得不说的话题。紧缩政策会否放松或者灵活？地产行业能否自我解救？答案或许很快就见分晓。　　

　　十年河东，十年河西。自去年5月到如今，一年间，地产股经历了一个轮回。　　

　　2007年4月16日，招商地产（000024.SZ）股价自28元始，在去年11月1日达到高峰102.89元，股价飙升了3倍；而截至今年5月21日，其后复权股价只剩27.75元。　　

　　招商地产只是一个缩影，金地集团（600383.SH）、保利地产（600048.SH）等公司的股价，也在上涨3倍后，缩水为高峰时的三分之一。　　

　　一切又都回到了原点。回到最初的不仅是股价，还有机构的持仓筹码。去年3月31日，保利地产机构持仓比例达40.855％，截止到12月31日，持仓集中度高达74.104％；而到今年3月31日，机构持仓比例已下降到44.17％。　　

　　“多空分歧很大，看不太清楚，资金也比较迷茫。”深圳一位投资总监如此描述业内机构心态。据他了解，真正重仓地产股的机构已经不多，就算拿得太多无法出货的，“也在找机会出手”。与此相反，亦有一些场外资金，正密切关注这一板块，“等着出手”。　　

　　地产股，向上还是向下？机构，入场还是离开？自去年12月地产股分歧大战后，市场又迎来了一场机构投资者大分歧下的大博弈。　　

　　深套者：地产股就像下落的刀　　

　　正所谓，决定市场上涨的力量来自场外资金；而下跌空间却掌握在手握筹码的投资者中。　　

　　在机构看来，地产股已具备了长线投资价值。但准备入场的资金却很担心，抄底是“解脱了别人，套住了自己”。因而，一些在高位站岗的机构动向，成为业内关注的一大焦点。　　

　　今年以来，徐（化名）的头发是越掉越多，一直守护地产股的他心情颇为烦躁，他管理的公募基金净值也跌到谷底，网络里是基民的通篇谩骂。　　

　　“估计5月地产商的销售情况也不会有太大改善。”徐承认，去年末，他对地产市场的判断不够准确，直接导致坐进了套子中。更难堪的是，从短期看，这种情况恐怕很难有改善。本来所有多方都寄希望于地产商5月销售数据，他也一直认为行业销售不会有更多坏消息。“但从现在的数据看，一切才刚刚开始。”　　

　　“当所有投资人都因为判断因素不明朗而对地产股敬而远之时，二级市场肯定会有一波跌穿价值的下挫。”这是徐对中短期市场的判断。但从长期而言，他还是非常看好房地产股，坚信在中国城市化进程结束前，房地产行业始终是国内毛利率最高的行业之一。现在的冷冻，不过是对前期过快增长的自行调节，行业的基本面未变。　　

　　但市场总是以成败论英雄。重仓房地产板块，对净值的拖累可想而知。半年后的今天，徐还是扛不住来自公司和投资者的压力，不得不开始选择逐渐回避地产股。　　

　　“不要尝试接住下落的刀。”这是徐对自己上半年投资的总结与反思。虽然对自己长远的判断没有丝毫怀疑，但他承认，今年，起码第三季度前他很难有所作为了。　　

　　坚守者：被边缘化的焦虑　　

　　虽然深套的滋味“很难熬”，但仍然有一些机构选择坚守。

问股援助热线：010-58325082
　
　　作为一家重仓房地产的机构投资者，陈（化名）的公司所管理的基金，只在今年1月减持了少量地产股，之后就持仓不动。为此，他们遭受了来自业内和投资者的质疑。　　

　　“就因为我们买了地产股，没有搞农业那些概念股，市场就认为我们的投资到了瓶颈阶段，要被边缘化了。”位列公司高层的陈颇为郁闷地抱怨市场的短视。　　

　　但即便遭受质疑，陈仍认为没有减持地产股的必要。以他的判断，房屋自住的真实需求仍然存在，虽然需求不可能像以前那样集中爆发，但至少能平稳增长。“每年30％的增长完全可以实现。”陈另一个持股依据是，地产股的估值普遍回到了NAV（净资产价值）以下。　　

　　“股价已经是NAV打折了。不过地产公司不像以前那么挣钱了，别人不买也是很正常的。”陈自嘲地解释地产股如此便宜，机构仍在观望的现象。　　

　　他猜测，也许场外资金的观望，更多是一种博弈。他们也在等待一些前期被套的机构出手抛售筹码。“如果我们在这个位置割掉地产股，岂不更被边缘化了？”陈有点无奈地感叹，他们做投资是越看越长期，但这注定要经历一个很大的考验。　　

　　“今年还没过去，鹿死谁手还不能下结论。”陈还是相信，在企业盈利下降的大环境下，地产股不会是一个很坏的选择，还会有好的机会。　　

　　场外观望者：紧盯资金面　　

　　就如一场信心的拉锯战，当场内被套的机构在苦熬时，场外的资金也在近期密切盯着地产股，寻找机会出手。　　

　　上海一位股票型基金经理透露，房地产是他们最近比较困惑的一大板块。去年12月，该基金将房地产股的持仓比例由20％减持到4％，筹码也只剩万科（000002.SZ）、保利、金地和招商地产等几大龙头公司；但等到年初，再次将金地集团和招商地产抛售，因为他们判断，这两家公司的现金流会比较紧张。　　

　　今年3月，当市场下跌到3400点以下，判断房地产股估值比较便宜，下跌风险比较小的他，将房地产作为防御板块超配。但现实却是，房地产作为周期性行业，一点都不具备防御功能。恰恰相反，在市场对经济前景最悲观的时候，房地产行业往往是市场下跌幅度最大的。　　

　　如今，这只基金配置的筹码只有万科、保利地产和华发股份（600325.SH），持仓比例占5％。近期，地产股的股价跌了很多，估值比较便宜，他们正为是否加仓而犹豫。“市场情绪是非理性的，股价很便宜了，但还可以更便宜”。　　

　　这位基金经理的谨慎和犹豫的心态，代表了目前很大一部分机构的状态。据了解，深圳一家持仓仅仅六成多的基金，近半个月都在调仓，换成的筹码是地产股。“但持仓并不重，占净值很有限。主要是当成防御性板块来配置，觉得估值足够便宜了。”该基金公司内部人员如此告诉记者。　　

　　而事实上，更多的机构还在跟踪，尚未真正出手。　　

　　申万巴黎基金的研究总监吕晓峰告诉记者，他们近期很关注整个行业所面临的资金紧缩情况，观察这个行业是否会因为资金问题而出现盈利增长下降。最重要的是，他们在等待政策或资金面的变化。“如果资金面比较宽松，会进一步增加配置；但若往不好的方向发展，则还会减持筹码。”　　

　　吕晓峰表示，从股价看，地产股调整很大，估值比较便宜。但房价并没有大幅下跌，表现比较平稳。“是否市场过度反应了地产行业的不利因素？是否存在阶段性的投资机会？”他认为这些都还有待观望。　　

　　“大家都在看，普遍都没有下手。”上海一位从公募转投私募的总经理亦向记者证实，圈内机构都觉得地产这个行业应该会有机会。但同时又觉得房价下跌已经形成一种趋势，必须等到供需平衡以后，房价才能起来，机会才能到来。因而，跟踪、等待，就成为他们的一致选择。

传万科为解决资金短缺欲转让上海三项目

21世纪经济报道

　　本报记者　田新杰

　　日前，本报记者的一位土地中介朋友非常神秘地提供了一份土地材料，名为“万科推介项目”，材料中包括了万科在上海七宝、浦江镇以及浦东的多个项目。

　　“推介的意思就是万科可能在二级市场寻求所涉及项目的转让或者出让股份引入新的合作伙伴。”这位土地中介朋友的解释颇让记者感到惊讶。

　　5月21日傍晚，万科总经理郁亮在电话里并未对上述消息作出回应。

　　不过，此前业内流传多时的“万科将对东莞‘地王’进行处理”的传闻终于成真，万科将东莞市南城水濂村地块项目公司的50%转与粤宏远A(4.46,0.03,0.68%,吧)(000573)。

　　这份“万科推介项目”材料已经在一些上海土地中介之间小范围掀起波澜，也有人甚至开始着手进行相关的中介推荐。

　　万科三处项目寻求转让？

　　在上述“万科推介项目”材料中，详细介绍了万科在上海七宝、浦东、浦江镇的房地产项目及涉及地块的详情。

　　首先是万科七宝项目，项目用地面积49850平方米，建筑面积145000平方米，项目容积率为2.9。

　　第二个项目则为浦东地杰项目。分为A、H两幅土地，用地面积分别为57100平方米和20500平方米，可建面积分别为186900平方米和55400平方米，容积率分别为3.27和2.7。

　　第三个浦江镇项目“合作地块规划指标”信息则为：1＃地块建设用地面积38123平方米，建筑面积57150平方米；6＃地块建设用地面积36402平方米，建筑面积72804平方米，覆盖率40%。

　　值得注意的是，其中的浦东地杰项目还是万科去年年底最终从土地二级市场中抢入的“香饽饽”，收购总额24.3069亿元，并与上海复地合作，各占60%和40%。如果上述材料确实出自万科方面，在短短半年不到的时间，万科为何又匆匆寻求转让？

　　上海复地一位内部人士向本报记者透露，目前浦东地杰项目主要在运作住宅部分，主要是万科的人主导，复地仅派出少量人员协作参与，原计划今年住宅部分会开盘销售。“对于万科正在寻求转让或者引入新的合作伙伴的情况，我们还没有得到确切消息。”

　　同样的情况也发生在浦江镇项目中。据知情人士透露，该项目为中粮地产(15.85,-0.25,-1.55%,吧)与万科合作，中粮还处于控股地位。不过中粮方面有关人士在得知上述流传的转让材料后表示，中粮方面至今不知情，也未得到万科方面的消息。“万科如果确有类似的举动，应该告知中粮方面。”

　　万科酝酿调整？

　　“如果这份材料所述内容确实来自万科公司方面，那么，意义重大，基本标志着万科方面正在随着市场的变动进行着一些重大调整，这些调整包括战略、扩张、资金链等各个层面。而且，像浦东地杰项目这个半年前才拿下的项目，匆忙间又寻求新的处理，给业内的第一反应是：万科确实遇到了一些小麻烦。”一位不愿意透露姓名的业内人士评论。

　　而一位上海本地开发商高层则表示担忧，如果万科短期内将浦东地杰项目一买一卖，甚至给人留下“炒地皮”的不好印象。

　　不过，一位与万科方面交往密切的土地中介人士表示，目前他尚未得知上述万科转让或引入新合作伙伴的消息，如果万科真有类似动作，多半是考虑相关项目中的商业部分，涉及的转让或合作也将目标定在加强项目中商业项目的运作，涉及住宅部分的转让或者合作的可能性很小。

　　上述复地内部人士也表示，目前与万科合作的地杰项目，商业部分尚未正式开工，但复地主导的可能性较大，原计划商业部分今年将开工。双方还在商谈具体运作细节。

　　而当这次万科上海项目转让风波水落石出的时候，万科根据市场环境及公司状况变化悄然进行的调整，外界才能看清楚

李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”(0715.HK)近日公告称，已于5月16日与美国投资基金“亚太置地”旗下公司“Hawkwind Investments Limit-ed”签订协议，以44.38亿元人民币(约合49.57亿港元)出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。2005年，和记港陆以3亿美元的代价购入该物业，转手之间预计收益为21亿港元。


　　和记港陆集团主席霍建宁为和记黄埔有限公司集团董事总经理，和记港陆亦为李嘉诚旗下以从事物业销售和投资为主的公司。世纪商贸广场位于上海市长乐路989号，近常熟路，是一幢40层高、总建筑面积为9.83万平方米(包括204个车位)的甲级写字楼。以此来计算，世纪商贸广场成交价约45000元/平方米。


　　2005年，和记港陆以3亿美元的代价向母公司长实(0001.HK)及和黄(0013.HK)收购上海世纪商贸广场100%股权。此前，和记港陆已在上海持有港陆广场和港陆黄浦中心，当时巨资购入世纪商贸广场，被业内视为进一步扩大其在上海的物业组合，也是李嘉诚对上海商用物业投资策略的一种调整。


　　和记港陆表示，该公司于2005年间接购入该物业的权益，用于长期投资即物业租赁。考虑到目前中国的市场状况，公司认为此时出售该物业将给集团带来更好的机会。和记港陆预计，此项交易将给该公司带来21亿港元的收益，并表示出售所得款项用于现有业务中以及作进一步的投资。


　　有市场人士揣测，通过此宗交易，说明一向具有投资风向标之称的李嘉诚已经开始看淡上海楼市的前景。

上海目前只是缩量滞涨, 最后情况还没人知道, 说不准还有最后一轮涨价冲刺再调整呢

现在房地产商,在运用一切手段,包括不停买通记者,使用障眼法新闻(以前屡试不爽,所以还是故技重演)
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打时间差
盯紧房地产的资金链，他们的融资是有很高成本的
如果没有周转率
银行的贷款目前是拿不到的！
出路只有一条---降价、破产、倒闭…！

超人的商业动向值得重视

上海的郊区一年来是涨了很多的,别的我不熟悉,就我住的闵行区很多楼盘比去年5月这时涨了70%以上,现在基本单价都在1万2以上,注意是郊区.不知后面会怎么发展?  反正是自住,也不太担心涨跌. 想想对我这样只有一套住房的人跌跌才更好.

房价太高是个问题

引用:

原帖由 墨香 于 2008-5-25 08:36 发表
2008-05-25 05:14   卢远香 龙飞   中国经营报


　　编者按：　　

　　突如其来的地震灾害无情地摧毁了灾区人民的家园，更夺走了不少同胞脆弱的生命。大灾之下，不少股民自觉锁仓以抗击巨灾后可能出现的股灾 ...

我都想转这篇文章，写得几好。。地产股又要推迟一季。。我看好地产，不过除了南方城市外，我希望其它城市都跌

只有跌才能释放成交量。。。在广州深切明白这个道理。。。广州由均价12000多，到现在9500（基本8500是底了），成交量陆续放出来，有些地区见底了，有些地区成交还是不理想。。。
想以后楼市走得安全点，应该回调一下。。
上海我不清楚。。。
广州还有10%左右下跌幅度。。。深圳或者更多（最多人被套也是深圳）

引用:

原帖由 kkkfz 于 2008-5-25 09:35 发表
李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”(0715.HK)近日公告称，已于5月16日与美国投资基金“亚太置地”旗下公司“Hawkwind Investments Limit-ed”签订协议，以44.38亿元人民币(约合49.57亿港元)出售位于上海长乐路的“ ...

李泽佳都喜欢到买卖楼宇。。。这个比较正常，毕竟获利正常
新鸿基地产还想来广州发展珠江新城的商业部分
香港地产做得最好还是恒基地产。。。他们的发展方向可要留意

引用:

原帖由 Fleming 于 2008-5-25 08:20 发表
我来揭发!上海4月房价同比上涨起码30%!

叫嚣上海房价要跌的人,请您来一次上海再叫,千万别象井底之蛙!

http://www.96bbs.com/thread-1201025-1-1.html

我始终相信,说上海房价要跌的人,没有一个是在上海的,甚 ...

就不信还能再来2次单月上涨30，2月上涨70%，目前这个价位，炒作越疯狂，炒房者的死路就越近，死的就更惨

投机资金在房产里一旦难以获利，必将最先急于退出，打破目前这个虚假的供需平衡，而且势必起到一个杠杆的作用，引发房市崩盘，另外，我在上海工作，别武断我没来过上海

我只知道目前我住的房(在上海中环附近)从年初的120W涨到158W了.如果说媒体是利益集团的工具,我们是不是应该更相信自己亲眼所见?

我说的不是报价,是成交价!

只能静观其变了

高房价会慢慢被通货膨胀消化的
过个三五年
到时候你还会觉得现在的房价高吗？
上海大跌？
别做梦了
多少人在等着买呢

说上海会大跌的确实是没去过上海的 地震一震，中西部的更要来买房了

经济适用房建设是今年上海房地产等相关政府机构工作的重中之重，同时也成为上海国资房企的头等大事。

　　“6月20日前，上海首批160万平方米经济适用房项目完成施工和监理招投标工作；6月25日前，核发建筑工程施工许可证(副本)。”在本报记者日前从可靠渠道独家获得的一份内部文件中显示，首批160万平方米11个项目的经济适用房建设将由上海国资房企挑大梁，目前已基本落实各项目的开发单位。

　　另据知情人士透露，上海首批160万平方米和今后很大一部分经济适用房建设的土地将来自此前的“两个一千万工程”涉及的土地。

　　国资企业打头阵

　　日前，上海市政协主席视察会召开，题为“本市推进廉租房制度建设和建立健全经济适用住房制度”。上海市房地局透露，该市经济适用住房申请对象的准入标准基本形成，即家庭人均建筑面积14平方米以下、人均月收入2100元以下、家庭金融资产20万元以下。

　　据了解，《上海市经济适用住房管理试行办法》目前已形成讨论稿，正上报市政府。经济适用房在供应机制上，拟实行“三级审核、二级公示”制度，对符合购买条件的申请人，建立登记轮候册，采取轮候的办法供应。

　　未来的供应问题有了一个初步的说法，但眼前最关键的是经济适用房的建设问题，谁来建、怎么建？

　　本报记者获得的这份由上海市重大工程建设办公室(以下简称“市重大办”)于今年5月4日向各有关单位发出的“《关于160万平方米经济适用房市级项目建设推进会议的会议纪要》(107号)”文件显示，国资房企是首批经济适用房建设的不二人选。

　　在107号文件的“2008年上海市经济适用住房市级项目一览表”中，基地/地块以及相应的中标单位包括：顾村新选址一号基地(10万平方米)，上海地产(集团)有限公司(项目公司为明馨置业)；周浦基地7号地块(10万平方米)，上海中星(集团)有限公司(项目公司众轩置业)；浦江原选址季度7号地块(17万平方米)，上海住宅科技投资股份有限公司(项目公司科鼎房地产)；航头基地3号地块(14万平方米)，上海新黄浦(600638行情,股吧)置业股份有限公司(项目公司欣南房地产)等11个项目。这些都是上海的国资房企大鳄。

　　土地来源：两个一千万

　　上述参建企业的负责人还透露，政府部门考虑国资企业更稳妥、可控固然是选择国企参建的主观原因，但首批160万平方米经济适用房土地其实早在相应国资房企手中，才是核心的客观原因。“包括这首批160万平方米经济适用房的土地在内，上海5年2000万平方米的建设计划，其主要的土地来源就是前两年‘两个一千万工程’中出让的土地。”

　　根据记者掌握的情况，“两个一千万工程”中出让的土地，只有少部分通过一些变通被市场消化，大部分土地还处于出让后暂停开发的状态。“这些土地的原开发商及中标建设单位随之一起变身，成为首批经济适用房的开发主体，这些主体恰恰就是以国资房企为主。”上述负责人坦言，其所在公司目前开发的经济适用房项目就是由前两年获得的“两个一千万工程”变身而来。

　　这也正是外界对首批经济适用房土地出让、建设招标基本无所闻的主要原因所在。这位负责人告诉记者，基本上是通过设定条件而实现的定向招拍挂，例如在开发量、资质、本地等方面量身设定标准。

　　五合智库在一份专题性报告中指出，住房保障正是考验地方政府的执行力。

　　在107号文件上可以发现，对首批上海经济适用房项目，有关部门将接下来的五、六月定位为关键时期，多个环节将“开绿灯”。

　　上述参建公司负责人表示，在5、6月这两个月中，将是项目前期工作的关键阶段，政府方面要求在短期内完成全部前期工作，按时开工建设，这也是政策“开绿灯”的重要原因。

　　保证10%的投资回报率？

　　“不过，即使获得了各方面‘开绿灯’的待遇，作为开发商，我们最关心的还是项目今后的市场接受度和投资回报。”这位参建公司的负责人坦言，政府有关部门选择国资房企为开发主体，很重要的一点是，相应土地款需要上交市一级部门，同时在建设过程中，目前政府方面并没有特定的资金支持政策，基本上需要企业自筹资金。

　　相对而言，经济适用房建设的资金要求较高，而目前一般民营房地产企业普遍遭遇资金瓶颈和银行信贷瓶颈。

　　“多家银行方面已经表态，对国资企业的经济适用房项目，只要符合相应的条件，将重点支持项目建设的相应贷款，在这方面，国资房企具有优势。”这位负责人坦言。

　　根据经济适用房的模式，参与开发建设的这些国资房企将在项目建成后，继续负责销售，这也迥异于此前配套商品房由政府集中进行定向供应。据透露，目前的首批160万平方米经济适用房涉及的土地，虽然用地性质已改变，但开发商不需再补交相应费用。

　　这位负责人还透露，据说是保证开发商10%的投资回报率，而项目今后市场定价原则上会在5000-6000元/平方米，首批项目将在一年半至两年后交房。他表示，今后5年2000万平方米经济适用房的建设，国资背景并在上海排名前50的房地产企业，都有参与的机会。

自2008年起，上海将重点开展经济适用房的开发和建设，开发量约占上海年度商品住宅房开发总量的20％。传说上海经济适用房的价格初步定为同类地区商品房市场房价的60％，房型不大于60平方米。

多年来，上海重点开发的是商品房市场，对经济适用房建设基本没有涉及。因此，在保障中低收入居民住房需求方面有所欠债。自从国务院颁布相关政策以后，上海给予极大的重视。据说未来花3到5年时间上海重点培养经济适用房市场，全力缓解上海普通市民的基本居住需求。

上海房价不涨,已经算新闻了,要跌可能性不大,看看那些经济适用房的地点,估计除了退休工人住住还马马虎虎,年轻人谁会去买那么偏僻的地方啊,吼吼