央行发布《2007年中国区域金融报告》
　
　
　　昨日，中国人民银行发布了《2007年中国区域金融报告》。在这份长达几万字的报告中，记者发现，房贷和通胀问题受到了央行的重点关注。央行认为，目前个人房贷风险基本可控，而08年通胀压力仍旧较大。

　　房贷风险基本可控

　　随着房地产市场的快速发展，金融机构个人住房贷款业务不断加快。数据显示，2007年末，全国主要金融机构个人住房贷款余额达2.7万亿元，同比增长36.1%。
　　值得注意的是，2007年房贷的增长速度高于同期全国各项贷款增速19.7个百分点，在各项贷款中的占比接近10%，央行认为“监测分析个人住房贷款风险很有必要”。
　　调查结果表明，借款购房者多为中高收入者，家庭税后年收入在5万元以上的占比为77.4%；全国居民购房的首付款比例平均为37.2%，处于较高水平。83.3%的借款人未发生过延期还款行为，其余绝大部分为遗忘等善意违约，因资金不足而无法按时还贷的仅占3.7%。
　　这一组数据表明，随着征信体系的完善，社会的诚信氛围正逐渐形成，目前房贷风险基本可控。
　　央行提出，由于前期连续上调贷款利率的累积效应将逐步显现，加之借款人家庭收入有较大幅度增长，收入预期看好，未来一段时间商业银行可能面临较大的提前还款风险。
　　同时，借鉴美国次贷危机的教训，需要关注部分借款人还款能力较弱、容易产生违约风险扩散等问题。商业银行要进一步提高对个人住房贷款的风险认识，加强贷款管理，防范可能出现的贷款风险。

　　通胀压力仍旧较大

　　央行认为，今年在举办奥运会等因素的共同推动下，我国经济有望保持平稳较快发展。但央行也预测，受世界经济增长减缓、外部需求减弱和国内冰雪、地震灾害等因素影响，经济增长可能“高位趋稳并适度放缓”。
　　据悉，今年通货膨胀的压力仍然较大，需要密切关注价格态势。央行提出，今年宏观经济工作主要包括：进一步加强和改善宏观调控，坚持一手抓抗震救灾工作、一手抓经济社会发展，着力控制物价上涨，加快转变经济发展方式，优化经济结构，重点做好节能减排和自主创新等工作。
　　同时，央行也表态，中国区域经济运行长期累积的一些深层次矛盾难以在短期内缓解。
　　记者从报告中了解到，今年全国仍将认真贯彻落实　“从紧的货币政策，合理控制信贷总量，均衡把握贷款节奏，调整优化信贷结构。”
　　相比去年的紧缩政策，央行首次提出了“更加注重区别对待、要有保有压”。要优先满足“三农”、服务业、中小企业、自主创新、节能环保、区域协调发展等方面的贷款需求。
　　而对于高耗能、高污染企业和产能过剩行业，央行明确表示将“控制其贷款业务”。随着金融改革的继续深化，金融机构的综合实力、竞争力和抗风险能力将逐步增强，农村金融服务体系将更趋完善。
　　同时，积极实施区域发展总体战略，稳步推进主体功能区的形成，促进生产要素跨区域合理流动，逐步形成区域互动、优势互补、协调发展的良好格局。

[ 本帖最后由 股霸 于 2008-6-5 22:28 编辑 ]

论坛内不少人认为房价下跌会带来金融风险
毫无疑问暴跌会带来风险,但是跌到多少才真正产生风险?是不是跌下去就没有购买力来承接了?

这些问题不搞清楚,讲房价国家不允许跌是不科学的.

个体信贷.中国人的消费习惯与国外有很大不同,中国的月光族数量也远远小于米国,中国人不太会使用金融杠杆,即使使用了,还是有很多人会在自己可承受的范围内使用,所以中国人的消费观念已经决定了房地产信贷给中国金融体系带来的风险,远远小于米国.

房地产商信贷.这可能会是个出现问题的主要环节,但是要知道中国拿地的成本有多便宜,论坛内如果有精算师的话,可以计算下拿地成本+建设成本+开发到销售周期内信贷利息+宣传管理等开销,与现在的房价比较,其中信贷利息多少与开发到销售周期成正相关,当开发到销售周期产生的利息远大于开发商的资本金时,才有可能产生风险.当然这还只是静态的一个计算,有人会讲开发商开发的地块有很多,一旦多处商品房发生这种情况风险就很容易爆发,没有错,但是不要忘记,开发商能造房子,脑子不会比我们笨,他可以通过转让土地等方式解决,以前上海有不少烂尾楼,现在你还能见多少?通过时间都可以消化,中国地产大鳄早就准备好资金,等这些没有远见的小开发商破产呢.资本市场就是大鱼吃小鱼.

因此房价下跌引起金融风险是存在,但是没有媒体说的那么大与恐怖,不要拿这个来说事.一定周期内的适度的房价泡沫挤兑更有利于国民经济发展与社会稳定,长久稳定比短期稳定更重要.

[ 本帖最后由 股霸 于 2008-6-4 20:41 编辑 ]

引用:

原帖由 股霸 于 2008-6-2 16:22 发表
中国地产大鳄早就准备好资金,等这些没有远见的小开发商破产呢.资本市场就是大鱼吃小鱼.

就差喊缴枪不杀了

房价下跌会带来金融风险的条件是房产在高位急速下跌，
而国内不仅区域大，
房价上涨成梯次，
下跌也成梯次，
延缓了房价下跌速度

我们是社会主义国家,没事

都在说房价泡沫,听了很长时间了,可等啊等,只看见原来想买的房子一个劲地涨,不知道各位大哥说的房价泡沫什么时候破阿

上海最近新开楼盘的售价都出现了上涨，少数几个出现下跌

我不敢说李嘉诚抛售上海“世纪商贸广场”写字楼是为下一阶段做准备的动作
但是最近传言美元到09年将升值不得不让人联想翩翩。

自住的就别想着操什么底了，
需要就得买，房价这个问题很难说的
我也是3月份才买的
这一期开盘又涨了
我们老百姓就是找一个合适的，能够承受的
该下手就下手，考虑不了那么多

恭喜啊,住新房啦
自住的房子早一年买与晚一年买在时间上差距不会太大,但是资金上可能会有不算太小的差距,多留点钱等下一次轮上涨多好.

都是被女朋友给逼得（现在变成老婆了  ）
不得不买了
银行业借了一部分
希望别跌太狠就行了
反正不亏

政府廉价房为何能够压低房价？文章来源：上海证券报 日期：2008年06月03日

2007年，广州房价一个月一个台阶地飞速上涨，但到了年底，突然步入下跌轨道，一直到今天还在下跌路上。那么，是什么导致了广州房价的下跌？解剖广州房价这只麻雀，对今后的楼市调控将具有极其重要的参考价值。　

　　去年两会期间，广州市市长张广宁对媒体说：“按照中央的要求，广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来”；“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来”；“中低收入者不要去市场买高价楼了，以后就可以买政府廉价房，便宜得很，不要着急。”

　　张广宁的言论，引起开发商的激烈批评，认为是政府在干预市场，而张广宁市长则认为“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题”。现在，当我们重新回头看待这番话的时候，或许会生出不少感慨。广州房价真的跌了，而且，跌得不少。而导致房价下跌的，正是张广宁市长极力主导的“政府廉价房”。

　　张广宁市长所指的廉价房，包括两大部分：一是经济适用房，二是限价房，而这两者都对商品房有替代作用，而任何一种商品当出现替代品的时候，其价格都必然受到影响，影响强度根据替代品的数量来定。而且，经济适用房与限价房，在替代商品房上又是互补的。前者替代中等偏下的收入者，后者偏向于中等靠上的收入者，基本上涵盖了数量庞大的夹心层。因此，广州的房价下跌，正是廉价房供应增大的结果。广州的做法，实际上为今后的楼市调控政策积累了一个宝贵的经验，那就是通过多层次的市场供应体系的建立，对开发商所主导的商品房构成竞争关系，促使房价的下跌。

　　据统计，截至2007年底，广州已公开出让14宗限价房用地，规划建筑面积277.5万平方米，可供应限价房3万多套。为解决中等收入家庭住房困难问题，广州今年将再推8个限价房楼盘，总建筑面积约为150万平方米。而且，张广宁特别强调，政府廉价房的质量一定要超过开发商建造的商品房。

　　因此，政府廉价房对开发商建造的商品房不仅有数量上的替代作用，同时还有了品质上的替代作用，双重替代，最终成为压垮广州房价的最沉重的一根稻草。一些开发商被迫调整战略，从对暴利的疯狂追逐转到理性面对市场，在住房结构与定价方面，采取更加灵活的策略。在广州市政府供应的限价房开盘的同时，一些开发商打出了“比限价房价格更低”的广告，他们开发出来的低价商品房，对政府主导的限价房构成挑战，也构成“补充”效应，最终增加了廉价房的供应量，并改变了整个住房供应的结构：开发商不再是住房的最强势供应者，不再像过去那样凭借垄断地位掌控定价权。

　　于是，广州成为中国第一个房价开始回落的城市。广州日前推出的第4个限价房项目，打出最便宜的房价每平方米仅4000元人民币，首日即告售出七成。广州市国土房管局一位官员坦言，限价房对广州东部楼市影响明显。去年8月，广州东部地区在售的洋房均价已攀升到1万元/平方米，部分楼盘曾叫价1.3万元/平方米。在政府限价房的重压下，同区域的楼盘价格已经跌破7千元/平方米的心理防线，相比去年十月时的价位，整体下调幅度高达约二到四成。

　　要调控房价，广州的做法具有重要的参照意义。当然，广州也有一定的特殊性，那就是，广州是一个工业发达的城市，其土地出让收入在其财政构成中的比例较小，政府可以大胆地以民生为重，放弃部分土地出让收入，实实在在地解决住房问题，而那些有“土地财政”之称的地方，是否有能力效法广州的做法是值得存疑的。但不管怎样，当房价连年上涨，远远超出民众实际购买力的情况下，通过调控促使房价的理性回归是非常必要的。这既是民生的需要，也是挤压房地产泡沫，规避泡沫集中破灭风险的需要。那些楼市调控总不见效果的地方，应该学学广州的做法，当然，首先要学的就是广州市对待住房问题的态度：不是把它当成纯粹的经济问题，而是当成一个政治问题、民生问题。

其实现在所谓的房价下跌，也要区别来看

市场数据统计的是大区域甚至整体的平均价格，出现一些偏远地区低价楼盘的放量销售，统计价格自然就是下跌了，但中心城区和好的地段价格只能说是小幅盘整，大跌几乎不可能，只是销售速度肯定是放缓了。

据我知，广州价格的下跌主要原因就是郊区楼盘拉低均价所致，大部分城区价格至多只能说是小幅回落5-10%、原地踏步，甚至还有的继续涨价。

当然，那些原本就不该销售1.3w的郊区盘的回落，就在意料之中了，买了这些楼盘的人，和高价追入垃圾股概念股的朋友，又有什么本质区别？

[ 本帖最后由 abc 于 2008-6-3 20:51 编辑 ]

大摩5年来首次出售上海物业 花旗也将跟进

早报记者昨日获悉，摩根士丹利计划将其在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓出售,报价11亿元。这是大摩第一次将上海持有项目出售。此前5年来，这家在中国投资经验最丰富的房地产投行一直保持只进不出的作风。

　　记者了解到，后续“出货”还将跟进。下个项目很可能就是被传已经出手的另一个酒店式公寓华山夏都。

　　除大摩之外，另一家投资银行花旗也正考虑出售上海物业。虽然收购时机不同，但两大投资机构都在这一时期出货，出售项目均为住宅物业。

　　这些投资银行似乎确信上海住宅市场已经进入高位。

　　11亿出售“锦麟天地”

　　锦麟天地雅苑是摩根士丹利和上海永业集团合作的第一个项目。项目地处马当路、兴业路口，紧邻新天地。两栋楼一为住宅，一为酒店式公寓，共有90套住宅，106套服务式公寓，另有5000平方米的商业面积。

　　此次出售的是酒店式公寓部分，包括106套公寓房间，面积为18538平方米，另外拥有一个面积为1300平方米的俱乐部以及50个停车位。

　　公司对于这个项目的报价为11亿元人民币。以此计算，折合每平方米为人民币55000元左右。记者了解，项目还没有明确的买家浮出水面。

　　到目前为止，“锦麟天地”在大摩手中已有将近5年时间。

　　投资百亿首次出货

　　大摩此次将项目出售是其进入上海市场以来的首次出货行为。此前5年来，这家在中国投资经验最丰富的房地产投行一直保持只进不出的作风。

　　摩根士丹利是目前在上海房地产市场上浸淫最深的境外投资机构，从2003年开始，公司陆续在上海砸下数十亿人民币，涉及内容包括商业广场、酒店式公寓、大型办公楼以及项目开发。

　　其中锦麟天地是大摩目前公开市场上可寻的第一个投资项目。此后公司成为上海房地产市场最大的吸纳机器。

　　2004年下半年，摩根士丹利与复地集团合作投资约5000万美元，建设位于黄浦老城区的“复地雅园”。

　　2005年6月，大摩以8.46亿港元代价收购了上海永菱房产发展有限公司92%的股权，从而获得位于淮海路的“上海广场”。

　　2005年9月，摩根士丹利与上海盛融投资有限公司联合以9000万美元成功收购上海世界贸易大厦。

　　2006年7月，摩根士丹利与浙江绿城集团签约，以19.6亿元人民币的价格接手了位于上海市南京西路的写字楼东海广场。

　　2007年年初，大摩与合作伙伴永业再度以13亿元人民币获得上海卢湾区核心地区一块商业用地并共同开发。

　　另外大摩被传还参与32亿元收购明天广场以及20亿元收购浦东金桥埃蒙顿广场。累计下来其单单在上海市场的投资就达百亿之巨。

　　花旗也将跟进

　　进入2008年之后的一段时间里，大摩并没有新的动作出现。到今年年中，关于摩根士丹利最新的信息就是将其“锦麟天地”沽价以售。

　　尽管有分析称，大摩此次出手一定程度源于次贷危机后公司将各地物业估值出售回笼资金。但业内人士表示，大摩此举显然并非急于套现。

　　大摩选择这一时机出货令人遐想。

　　目前上海乃至全国住宅市场都陷入滞涨期，部分城市房价甚至出现大幅度下跌。上海方面，房价在经过去年半年多的疯狂阶段后已经进入历史最高位。5月份，住宅成交均价环比上月出现了10%下跌幅度，成交量也只有不到去年同期一半的水平。

　　早报记者了解到，将“锦麟天地”卖出之后，大摩收购的另一项公寓楼盘华山夏都或将成为下个目标。2006年6月，大摩购入新建高端物业华山夏都苑A栋116套物业，涉及投资金额7.6亿元。此项目暂时仍被大摩持有。

　　除大摩之外，另一家投资银行花旗也正酝酿将一处上海住宅物业出手。2006年底，花旗名下房地产投资基金将闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓收入囊中。

　　虽然收购时间不同，但几家投行同时选择这一时机出货耐人寻味。

泡沫会破灭的 是时候跌了

11城市违规用出让金超83亿 变相为用地单位减免

审计署公告

　　二○○八年第四号

　　总第二十八号

　　国有土地使用权出让金审计调查结果

　　（2008年6月4日公告）

　　根据《中华人民共和国审计法》的规定，审计署2007年对北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、合肥、济南、长沙、广州、南宁和成都11个市及其所辖28个县（市、区）（以下简称11城市）2004至2006年（以下简称3年度）国有土地使用权出让金（以下简称出让金）的征收、管理、使用及相关政策执行情况进行了审计调查。



现将审计调查结果公告如下：

　　一、基本情况

　　11城市3年度共办理划拨用地31910.69公顷，出让用地86773.34公顷，合同出让金总金额3566.19亿元；征收出让金3510.35亿元，其中按规定纳入财政专户管理的有3423.99亿元，占97.54％；实现土地出让净收益2618.69亿元，其中按规定纳入基金预算管理的有754.56亿元，占28.82％；支出出让金3296.59亿元。截至2006年底，出让金累计结存462.38亿元。

　　审计调查结果表明，11城市政府及其有关部门能够贯彻落实国家关于土地管理、调控等政策，逐步健全土地市场管理制度，强化国有土地使用权供应和出让金征收使用管理，改进征地补偿安置工作，促进了国有土地使用权交易和出让金收支管理的逐步规范。

　　（一）土地的市场化供应机制初步建立。

　　一是逐步建立健全土地市场及相应管理制度。11城市都设有专门的土地储备和交易机构，逐步建立了土地出让的信息公开、地价评估和集体决策制度。有的地方还制定了土地出让操作规范。北京市自2006年起对全市土地实行了一级管理和集中供应。合肥市滨湖新区建设注重加强供地前的规划管理与控制，坚持优先开发基础设施和社会服务设施，先行安排拆迁居民住房。二是国有土地使用权市场化配置比例有所提高。11城市招标拍卖挂牌（以下简称招拍挂）出让土地面积占出让土地总面积的比例3年度分别为26.94％、49.25％和32.51％，土地出让净收益总额平均占到同期一般预算收入的26％。

　　（二）出让金征收使用管理逐步加强。

　　一是出让金征收力度加大。11城市3年度出让金按期征收比例达到94.08％。部分城市对以前年度用地单位拖欠的出让金进行了清缴，长沙市规定对欠缴出让金的单位不予受理新的用地申请。二是出让金财政管理有所加强。11城市均设有出让金财政专户，将绝大部分出让金纳入了专户管理，其中重庆市将缴入国库的土地出让净收益全部纳入了基金预算管理。北京、成都等市纠正了由非财政部门收取出让金的做法。三是土地出让净收益基本能够按照规定用途安排使用。11城市3年度将土地出让净收益用于城市基础设施建设2108.24亿元，提取农业土地开发资金56.86亿元，用于被征地农民社会保障28.50亿元。

　　（三）征地补偿安置资金基本到位，多数城市初步建立了被征地农民社会保障制度。

　　一是征地补偿安置工作有所改进。11城市政府2004年按国家统一部署对以前年度拖欠、截留和挪用的征地补偿资金进行了检查、清理，在此基础上进一步加强了监管，并采取留地、就业、移民、入股分红等多种方式安置被征地农民。此次审计调查抽查了38个征地项目的补偿安置资金到位情况，延伸了64个农村经济集体组织，走访了686户被征地农民。被抽查的农村集体经济组织应到位补偿安置资金22.29亿元，实际到位20.01亿元，占89.77％；被征地农民应收到补偿款8438.63万元，至审计调查时实际收到8253.98万元，占97.81％；89.47％的征地项目执行了“两公告一登记”（即征用土地方案公告、征地补偿安置方案公告和征地补偿登记）制度。二是北京、天津、上海、重庆、合肥、济南、广州和成都8城市初步建立了被征地农民社会保障制度。合肥、成都、济南和天津4城市3年度平均将土地出让净收益的6.68%用于被征地农民的社会保障。

　　二、审计调查发现的主要问题

　　审计调查发现，11城市不同程度地存在欠征、减免和违规管理使用出让金等问题，一些地方违规协议出让经营性用地、“以租代征”农民集体土地和拖欠挪用征地补偿资金等问题时有发生。这些问题的存在，一定程度上影响了土地市场的健康发展、国有土地资产收益的安全完整和对被征地农民合法权益的维护。

　　（一）出让金征收、管理和使用中存在的问题。

　　一是天津、长沙、南宁、成都、哈尔滨、上海、合肥、广州和济南9城市违规减免、变相减免出让金47.88亿元，占9城市出让金征收额2204.61亿元的2.17%，其中以先征后返、为用地单位缴纳出让金以及降低地价出让等方式变相减免出让金25.34亿元，占52.92%。个别城市还为招商引资向企业“零地价”出让工业用地。

　　二是天津、重庆、南宁、哈尔滨、济南、上海、成都、合肥、长沙和广州10城市的用地单位拖欠出让金173.27亿元，其中有的城市的国土部门还在用地单位欠缴出让金的情况下违规向其发放国有土地使用证。

　　三是108.68亿元出让金未按规定纳入财政管理，占11城市出让金征收额的3.09%。其中，开发区管委会等非财政部门收取出让金86.34亿元，而且均未按规定将其上缴财政纳入专户管理；政府“以土地换项目（主要是以前年度完工的市政工程、政府办公楼等）”，用出让金直接抵顶项目工程款22.34亿元。

　　四是土地出让净收益1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理，占11城市土地出让净收益总额的71.18％。

　　五是违规使用出让金83.73亿元。其中，挪用于建楼堂馆所和弥补经费等52.33亿元，出借和对外投资等31.40亿元。

　　（二）落实征地补偿安置和被征地农民社会保障政策中存在的问题。

　　一是少数城市拖欠、出借征地补偿资金5.61亿元。其中，拖欠4.44亿元，出借1.17亿元。

　　二是少数城市欠收、挪用被征地农民社会保障资金51.17亿元。至2006年底，尚欠收25.97亿元，累计出借的18.70亿元中有2.63亿元未收回，委托金融机构投资理财的6.50亿元有5.50亿元中未收回。

　　另外，截至2007年9月底，11城市中尚有3城市未按照国务院有关要求制定被征地农民社会保障制度。

　　（三）土地出让管理中存在的问题。

　　一是违规协议出让130宗共689.88公顷经营性用地。按照监察部和国土资源部有关规定，自2002年7月1日起各类经营性用地必须采用招拍挂方式出让，对于此前市、县政府已进行了前置审批或者已与开发商签订书面项目开发协议的经营性用地，作为历史遗留问题可在2004年8月31日（以下简称“8.31”）前继续以协议方式出让，之后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性用地。然而，有的城市将不属于“历史遗留问题”的经营性用地作为“历史遗留问题”的经营性土地在“8.31”之前予以协议出让；有的城市在“8.31”之后仍以“历史遗留问题”、招商引资和旧城改造等为由或将出让合同日期倒签为“8.31”之前协议出让经营性用地。

　　二是“以租代征”农民集体土地1541.05公顷建高尔夫球场和别墅。如有的地方租用农民集体土地并违反《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》的规定于2004年1月后开工建设高尔夫球场。有的用地单位以建设生态农业名义租用农民集体土地修建别墅向社会销售。

　　（四）土地储备贷款发放和使用中存在的问题。

　　一是有的土地储备贷款抵押物不实，有的土地储备机构贷款金额过大而还贷能力不足。

　　二是土地储备贷款被挪作他用。一些城市的土地储备机构将主要以贷款方式取得的土地储备资金共142.36亿元用于股权投资、出借和市政设施建设等。

　　三、审计建议

　　针对这次审计调查发现的主要问题，审计署建议：一是有关地方政府应进一步采取措施加强出让金及土地供应管理。全面落实经营性用地招拍挂出让制度，严格执行国家规范土地出让收支管理政策规定，清理欠收的出让金，停止以各种理由减免或变相减免出让金；将土地出让收支全额纳入地方预算管理，接受同级人大监督；严肃查处“以租代征”农民集体土地建设高尔夫球场、别墅，以及挤占挪用出让金等违法违规行为。二是金融监管部门和金融机构应加强土地储备贷款管理，控制贷款风险。金融监管部门应参与确定土地储备机构的贷款规模，实施总量控制；各金融机构应加强对土地储备机构贷款、偿还能力和担保机构担保能力的审核，审慎发放土地储备贷款，同时应加强对储备贷款的用途监控。三是有关部门和地方政府应充分重视、积极探索、进一步加强被征地农民社会保障工作。尚未建立被征地农民社会保障制度的地方，应按照国务院要求尽快建立这项制度，将被征地农民纳入相应保障范围；已建立这项制度的地方，应继续完善保障机制，合理确定保障水平。各地应切实加强对被征地农民社会保障资金收支情况的监管，确保资金足额落实、合规使用。

　　四、审计调查发现问题的整改情况

　　对审计调查发现的问题，有关地方政府高度重视，已经或正在采取措施进行整改。一是积极整改违法违规问题。截至2008年1月底，11城市已收回被挪用、出借、返还和欠征的出让金68.27亿元，收回被挪用、欠收的征地补偿资金和被征地农民社会保障资金2.93亿元，归还被挪用的土地储备贷款9.72亿元，有的城市还收回了部分违规出让的土地。二是规范出让金管理。有的城市已将未按规定纳入财政管理的出让金纳入财政管理、将土地出让净收益纳入基金预算管理。三是进一步完善制度。大部分城市还结合整改，制定和修改了土地出让收支管理实施细则、征收集体土地补偿安置办法等制度。 (来源：审计署)

明年美元也许开始升值，但人民币未必就会贬值，升值的步子慢一点而已。
但是高通胀，恐怕不是一两年能解决得了的，房产，在高通胀背景下还是有点避险作用。
对地产股，争论已太多，本人不发表看法。
对房子，我还是说，该出手就出手吧，前提是你要具备一定的眼光。房地产关键是地段。好的房子，很难降价的。

宝华、慧芝湖和明园是毗邻大宁绿地较有代表性的楼盘。
而宝华的房型，建房质量又是口碑最好的。
宝华现均价2.2万/平米
慧芝湖二期原本预订年初开盘，但迟迟未出，估计开盘均价在2万左右，视具体房型而定...

引用:

原帖由 股霸 于 2008-6-3 16:17 发表
我不敢说李嘉诚抛售上海“世纪商贸广场”写字楼是为下一阶段做准备的动作
但是最近传言美元到09年将升值不得不让人联想翩翩。

我观点这个对内地楼市没有任何指导意义，恒基和长江，几间大型香港地产公司加大对内地房地产投资。。。就是谁都知道的事情

引用:

原帖由 股霸 于 2008-6-4 18:43 发表
大摩5年来首次出售上海物业 花旗也将跟进

早报记者昨日获悉，摩根士丹利计划将其在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓出售,报价11亿元。这是大摩第一次将上海持有项目出售。此前5年来，这家在中国投资经 ...

这个我也在SOUFUN上面看见了。。。
到底是记者的无风不起浪。。。
还到底是煽动太平洋大风暴的那只蝴蝶，拭目以待吧。。。
09年美元贬值到升值的反转，中国经济的持续紧缩，整个地产行业的不景气，上海地产价格相对高位的盘整，
还有比这个时候更好出货的机会么？？？？

CCTV2得这个节目不错。主要内容：
　　　　
　　　　1.这部纪录片的主角，温州投资客代表老张，手上有自己的两套房和老乡的房子一共28套，4月份拍摄的时候就像卖，到目前为止仍是一套没有卖出去；
　　　　
　　　　2.去年10月份，老张有一套房有人2.2万想要，老张没卖，今年4月份的时候，中介说2万也危险，实际最近成交的同一个楼盘的房子价格已经有18000的出现了；
　　　　
　　　　3.老张拜访的某中介，三月份卖出3套房，4月份大半个月过去了，还是没有一套成交；
　　　　
　　　　4.北京富力城二手房在中介处挂牌的就有500多套；
　　　　
　　　　5.CCTV2最后提醒大家，在不同时段不同取样会导致价格不同，另外发布统计数据的机构因为有各自不同的利益，因此不要相信任何统计数据，要是想知道房价涨跌，应该像节目中的记者一样到实地去跑一跑，去感受一下，才是真实的。
　　　　

温州炒房客狂甩北京楼盘
　　　　来源：经济半小时
　　　　我们今天来关注一下北京的房价，从去年下半年开始，北京楼市涨价的脚步就开始放慢了，到了今年4月份，北京市房屋销售价格涨幅仍然继续回落，下降了0.8个百分点，那么五月，也就是房地产市场所说的每年的销售旺季，北京的房价是否能够扭转持续放缓的趋势，重新恢复上涨的势头呢？我们今天先来认识一位在北京炒房的温州人，老高。
　　　　北京楼市究竟是热是冷？
　　　　进入到4月份，温州人老高心里越来越不踏实了，在北京东三环附近，他有28套房子想要卖出去，可是进入到2008年，他一个买卖也没有谈成，连跟他打听价格的人都很少了，向来敏锐的老高隐隐地嗅出房地产市场的危险。
　　　　温州投资客老高：“按照我的看法，涨到头了停止了。”
　　　　老高的判断直接来源于他手里的房子，他的房子绝大多数都集中在美景东方，这个楼盘位于北京东三环华威桥附近，交通便利，地段也很好，2005年，开发商把房子拿到温州出售，善于投资的温州老乡买了150多套房子，其中有一部分就委托在北京的老高来销售，两年之内，房价节节攀升，从开始买入的7000元涨到2007年10月份的1万5千元，然后价格就再也不涨了，房子也卖不动了，老高决定多跑几家中介公司，把美景东方的房子委托在那里，广撒网或许能捞来几条大鱼。
　　　　顺益兴联行工作人员：“这个多少钱？”
　　　　老高：“这个一万五。”
　　　　顺益兴联行工作人员：“这个户型有没有1万四卖的？”
　　　　老高：“没有。”
　　　　天诚广信房产中介工作人员：“那就13000到14500，只能这价了，你要卖贵了，要扛着就扛着。”
　　　　顺益兴联行工作人员：“你说像你那个西南向的3居室，14800绝对不可能。”
　　　　链家地产工作人员：“13000差不多吧，再一个你还得朝向好点，朝向不好也不好卖。”
　　　　几家中介跑下来，老高有点失望，中介给出的的价格一家比一家低，不光价格低，中介的生意也是意想不到的差。
　　　　顺益兴联行工作人员说，1月2月一套没有，3月份卖了两套，所有的周边的公司，所有公司卖了两套。
　　　　老高没有想到房价下来了，中介的生意还这么差，要是照这个速度，自己手里的20多套房子还不一定什么时候能卖出去呢。
　　　　顺益兴联行工作人员：“07年我们缺房子，不缺客户，08年是不缺房子，缺客户。”
　　　　工作人员告诉老高，不是他们故意把价格说低，而是现在登记卖房子的客户突然之间就冒出一大批，在他们的内部网站上，美景东方这个楼盘就有400多套房子等待出手。
　　　　美景东方总共才有2000多套现房，400多套房子等待出售就相当于5分之一都是空着的，这还不算去年已经卖掉的房子，老高有些措手不及，显然急于出手的不光是老高，投资客们都察觉了到这个市场的变化，虽然老乡们委托给老高的价格远远高于13000元/平米，老高也只好把所有的房子都在这里做了登记，希望能早些卖出去。

老高的一笔房产帐
　　　　
　　　　春江水暖鸭先知，北京楼市究竟是热是冷？像老高这种整天泡在楼市里的职业房虫最敏感，他连跑了几家中介，都说现在的房子即使杀价也很难卖的动，而北京的统计，今年前4个月房屋销售面积同比下降了54%，全市销售商品住宅15217套，仅为上年同期的47.2%，其中，4月份当月销售住宅4619套，比3月减少502套。
　　　　老高说自己属于先知先觉的人，判断房价是否有上涨空间有很多依据，在他看来，市场上的细微变化都是信号，除了市场冷清的人气，他还给我们另外算了一笔帐。来看看算出了什么？
　　　　老高：“实际上按照现在来说，贷款就不合适了，原来你买一套房，是100平方，是5000多，50万能买出来了，贷款给你按揭，按揭首付是以20%，剩下就欠银行40万，欠40万是平均一个月交3000来块钱。”
　　　　在老高看来，如果100平米的房子涨到1万元/平米，首付不变，还是20％，每个月连本带息就要交6000元，要是涨到1.5万元/平米，每个月就要交9000元，如果再加上利息上涨的因素，还有物业费、取暖费等费用，每个月大概要还款1万元，这个数字绝非普通百姓能承受得了的，如果不用贷款，150万元全款买房，老高也觉得不划算。
　　　　老高算了这样一笔账，月租3300元，一年可租39600元，扣除1万块钱的中介费、物业费和取暖费，还剩下29600元，如果一年当中再空转一个月，就只剩下26300元，相比之下，现在银行一年期的利息是4.14%，五年期的利息是5.85%，要是150万存银行五年，就能拿回40多万元的利息，这比吃租金合算多了，如果五年之内，这房价涨不到2万/平米，买房子实际上是吃亏的。
　　　　老高温州老乡的一套房子，大三居，厨房卫生间地板都装修好了，边出租，边等待合适的价格出售，为了方便出租，老高买了新的空调和电视，还添置了简单的家具，但是现在房子想出手了，却卖不掉了。
　　　　还款压力加大、租金远远还不起房贷，这在精明的温州人眼里就是个危险的信号，这说明逃离市场的时候到了，但是显然出货的人太多，房子就卖不掉也很难租出去，这房子已经空了快两个月了，老高非常着急。
　　　　为了让这个房子更加醒目，老高在房间的玻璃窗上贴上了出租的广告，看着对面就要盖起来的新楼，他对能否租出去一点底都没有，更别说是卖出去了。
　　　　窗外的这片工地是美景东方的三期，房子已经盖起一些，广告也已经打出去，但是还没有开始卖，美景东方的三期暂定的价格是每平米1.8万元，但是老高很怀疑这个价格能否把房子卖出去。
　　　　五一之后，美景东方的开盘价定为17000元每平米，这比4月份的价格每平米降了1000元，老高家离美景东方不远，从他们家往外面看，就是一大片临时建筑，在老高看来，这些地方将来都是可以盖楼房的。而在老高家的另一面，正在建设中的楼盘已经是密密麻麻。
　　　　为了了解楼市行情，老高经常到各大楼盘打探消息，整个北京城几乎都跑遍了，他发现中介的生意都不太好做，在一个小区的门口，房屋买卖的信息把一个布告栏层层叠叠地覆盖起来，就在一个布告栏对面的中介机构是冷冷清清，很多人看看就走了，在世纪东方城，一个中介的工作人员告诉老高说现在房主已经开始主动降价了。
　　　　数据显示，2004年，北京市竣工商品房面积为3067万平方米；2005年为4679.2万平方米；2006年为4651万平方米，2007年为3342.1万平方米。老高注意到，北京市区到处可见大型的住宅楼盘。一个正在建设中的工地在南二环之内，路的尽头就是北京西客站的南广场，工地的旁边就是低矮的平房，他们正等着拆迁；西二环，名叫“金融新中心”的楼盘也在加紧施工。在房价一天天走高的情况下，这么多的住宅楼和大片的空地让老高对近期的市场一点也不乐观。
　　　　老高：“我看盖楼现在总有一天饱满的时候。”

　　　　刚才老高算了一笔房产账，照他这个算法，眼下无论炒房还是租房，其实都在亏钱，冷清的中介、无人问津的出租房，密密麻麻的新楼盘，在老高看来，每一个细节带来的都不是什么好消息，北京楼市出现这样的一幕，老高之前也做好了心理准备，但他没想到这些变化会来的这样快，完全打乱了他的脚步，继续来看看老高的炒房经历。
　　　　老高把手里的20多套房子在几家中介公司登了记，但一直没有生意上门，一周后，老高终于有些坐不住，他打算到熟悉的中介公司去打探一下虚实，但工作人员的一席话，让他有些心凉。
　　　　海利盈地产工作人员：“我去年收的房子，现在还没卖呢，我一个月是3%的息，我在这坐一天，我就有800块钱给他。”
　　　　顺益兴联工作人员：“我跟你说实话，今年顺益兴震动挺大的，以前一直保持收房的业务，去年10月老板从深圳考察回来全停了不收了，到11月底的时候，看上套房子，老板说真不能收了，我说不收我们这没饭吃，我们不干了，我说不行，得收房，因为他不知道，我把钱给房东已经下下去了，没办法了，收了，现在那个房子压了那了，我们现在收不了。”
　　　　这些中介是因为和老高熟悉才说了实话，加上两个人的说法基本一致，这让老高心里很不安，有实力的公司都觉得未来充满了风险，他决定给老乡们打个电话，告诉他们这边的真实情况。
　　　　老高：“真的卖不了必须要降价，就掉价卖，要不掉价卖，老在那里不行啊。”
　　　　房子卖不掉，老高的中介费就拿不到，但这些老高还不是特别在乎，毕竟不是自己的房子，真正让老高着急的是位于国贸附近的富力城，那边的两套房子都是自己家的，老高决定再去富力城打探一下。
　　　　麦田房产工作人员：“现在像新房子就是2万上下，就2万到21000左右。”
　　　　老高：“那差3000了。”
　　　　麦田房产工作人员：“以后价格肯定是要下调的，如果你说按这样的价格的确比较少人看房。”
　　　　记者：“现在说到21000，你接受吗？”
　　　　老高：“我看还降，回家商量商量吧。”
　　　　记者：“原来你的心理价位是多少？22000？”
　　　　老高：“22000，他原来打电话给我就22000，他就有顾客要，现在21000还考虑考虑有没有人要。”
　　　　老高：“再转转，走吧，上别的公司看看，走。”
　　　　（十分钟后，没有结果，老高很失望。）