这是以前偶写的一篇博文，先转上来和大家讨论讨论，有不同意见的可以数据事实说话，不搞人身攻击。

000002深万科：目标价9元！！！ (2008-05-16 15:24:57)
标签：股票   分类：证券

第一、国家宏观调控的政策依然没有改变，这一点从银监会要求各银行严控房贷风险可以得知。而且在深圳出现了多例断供的案例了，这个现象表明个人房贷违约风险正在释放，同时深圳的情况也必将出现在其他房产投机严重的城市。随着风险的进一步释放，银监会的要求只会越来越严格，而不是象有些人想象的越来越放松。另外，有地产商关于“要死也是银行先死”的言论必然引发银行层面防止被地产商要挟的警惕，从而做更多的严格限制来保护自己。这些都表明政策只会往紧缩的方向倾斜，那么估值的预期也就收缩了。



第二、从各地房屋销售的结果来看，房产投资者的观望情绪依然严重，这将制约地产商的售房速度。珠三角的降价情形也将在全国各地蔓延开来，投资者的买涨不买跌心态更加严重，进而引发更多的销售低迷状态。这一点与去年二季度的情况完全可以用冰火二重天来形容，现在可以预计的是：今年二季度各地产股的业绩将出现大幅下降，万科也未能例外。今年一季度万科率先降价的策略使得万科脱手了不少房子，这也是为何万科一季度业绩增长而其他地产股却业绩下降的原因。二季度其他地产商跟进降价的现实，使得万科的优势不再存在，更多的房子降价不仅浇冷了投资者的疯狂，而且引导了购房者关于房价拐点的思考以及认同。大众思维的认同，无疑给房子销售带来更多的观望，一个缺乏投机的市场只能进一步向低谷滑落，直到价值凸现为止。二季度的情况不甚乐观，而且今年三、四极度恐怕也难以乐观。一季度000002深万科的每股收益达到0。1元，按我们的分析后面几个季度恐怕难以取得这样的成绩；我们暂且乐观一点，把万科在其他方面（比如营销策略等）的亮点放大，将它在后面几个季度的业绩也按照0。1元/季计算，那么000002万科在08年度的每股收益则为0。4元，它的市盈率仍然具有50多倍。其他地产股的业绩恐怕下降更快，市盈率就更高。



第三、从地产业的周期来看，经过了近30年的发展，于去年下半年达到了一个鼎盛时期。任何事物都难免有一个盛极而衰的自然规律，地产业也同样如此。全球地产业危机（由美国次级债危机引发）已经向我们扑来，我们没有任何理由可以不受影响。有人说城市化进程，其实我们的城市化进程基本可以说要进入一个新的阶段了，即不再是那种城市扩张的阶段，只会是城市深化的阶段。全国重点经济圈基本成型，以后产业的转移不能形成全国性的地产狂潮，而且产业转移面临外围因素的不利影响，比如东南亚的竞争。还有就是，中部省份的农村，已经出现了空心化的状态（村里人烟稀少，仅见少量的老幼），绝大部分人已经安置在城镇了。可能还剩下西部偏远地方的农村，还没有实现城镇化，但是这些地方的经济基础恐怕难以承载短期内完成这个任务的要求。而且制造产业是否会转移到那些地方去的可能性还值得商榷。至于人口红利，其实自70年代末开始实施计划生育以来，前几年刚好达到人口顶峰，而现在则进入了人口老龄化时代，这意味着的是未来房子的绝对需求总数量将是下降的。



第四、股市进入估值下降时期。在去年三季度，地产股的市盈率达到100多倍，这是很不正常的。在经过半年多的调整之后，地产股的市盈率仍然在50倍以上，也是远远高于银行等板块20倍市盈率的。地产行业我们还是赋予它比较高的市盈率标准——20倍，这已经是获得了超高待遇了。



对于000002深万科来说，作为龙头股，获得一些溢价也是应该的。那么我们就赋予它23倍的市盈率标准，因此它的目标股价就在9元附近了。

[ 本帖最后由 hh_duoshou 于 2008-9-11 20:05 编辑 ]

　　事实上，对于北京房地产成交量的下滑，行业龙头企业万科在上月的表现颇具代表性，尽管一季度实现了过百亿元的骄人业绩，但万科在二季度首月的销售却出现下滑，统计显示，万科在4月份实现销售面积48.2万平方米、销售金额43.2亿元，销售面积和销售金额较前一月分别下跌了约三成

　　近日，万科、金地集团（爱股,行情,资讯）及保利地产（爱股,行情,资讯）均公布了5月销售情况。其中，万科、金地报告显示，其公司销售情况较4月有所好转，再加上日前深圳市国土房管局的数据统计显示，5月深圳市新房成交总面积环比增长8.5％，于是一种声音在业内开始流传——深圳楼市开始回暖了。但专家学者认为，一个月的销售情况并不能说明问题，楼市回暖简直是无稽之谈。

　　长城证券房地产分析员刘昆认为，从开发商公布的数据来看，今年全国大部分房地产呈现的是一个波浪式的增减规律，即销售情况为3月好过2月，4月低于3月，而5月又好过4月，但今后的6、7、8月很难达到一个销售量的持续放大。

相当认同，我也看空万科到10元以下。

我们暂且乐观一点，把万科在其他方面（比如营销策略等）的亮点放大，将它在后面几个季度的业绩也按照0。1元/季计算，那么000002万科在08年度的每股收益则为0。4元
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这个就不对.

用P/E的方法对企业进行定价,不是可靠的方法,尤其对于这种周期性企业.

[ 本帖最后由 neteaglecn 于 2008-6-13 10:48 编辑 ]

国家的调控政策，首先受到冲击的就是房地产了，我赞同楼主部分观点。不过万科的股价要到9元，我估计也很难。

从对未来的不可预测性角度看，任何可能性都有的。但真如你所说万科到９元，那么说明房地产崩盘了，银行受连累了，其他相关行业也受牵连了，那么大盘不要说２０００点，１５００也能看得到了。如果真这么看，那么现在干脆休息吧你

俺休息了好久已经，准备休息到09年下半年，看看哪家股票还活着，就去捡哪家

一切的豪言，一切的预测，牛市里比谁说得更高，熊市里比谁说得更低，反正不交税，也不用负责任，如果说准了就出名了，如果说不准，换个ＩＤ再来

引用:

原帖由 疯牛漫步 于 2008-6-13 10:59 发表
从对未来的不可预测性角度看，任何可能性都有的。但真如你所说万科到９元，那么说明房地产崩盘了，银行受连累了，其他相关行业也受牵连了，那么大盘不要说２０００点，１５００也能看得到了。如果真这么看，那么现在 ...

如果地产大跌，就会上演中国版次级债了。

暂且不说万科公司基本面如何，就拿股价来说，万科如果真到9元，大盘会产生多大跌幅，既然万科股价都到了9元，干脆直接说中国股市从起点转了一圈又回到起点，股改彻底失败了/

弱弱的问一句：管理层允许吗？

万科主观认为在12-15之间.地产什么时候见底大盘什么时候见底.现在相信地产确实绑架了中国经济.

引用:

原帖由 jingbo 于 2008-6-13 11:11 发表
万科主观认为在12-15之间.地产什么时候见底大盘什么时候见底.现在相信地产确实绑架了中国经济.

　　下一个平台在9.5－13之间　这里再穿

呵呵，兄弟说的也是，随机应变，没人规定不可以提前翻多

做最坏的打算，钱是自己的，很欣赏707老大说的，骗谁也不能骗自己

呵呵，这半年地产够空了吧，而销量在逐步回暖，我看好万科年底回到万科A近期那8亿增持成本之上

万科自己的成本在21，说明自己有信心，难道白扔那8亿，既然说的那么缺钱

近期地产销量完全是羊群效应，结婚买房和外地要定居大城市的需求一直在观望，不可能观望一年以上的
下半年绝对看的到回暖

所见略同，

象这样忽悠人的文章也出来
咳
当真是语不惊人死不休啊
去年那170亿的预收帐款是真是假啊???
09年业绩不乐观是有可能的
不过08年能差到哪去也是一件不太可能的事情
可笑的是0.4业绩居然用一季度业绩算的
呵呵
懂不懂地产是怎么经营的??????

09年不乐观
不过象这样紧缩下去
别说地产了
什么行业也受不了的
没有钱还玩什么
大家回到原始社会搞易货交易算了

引用:

原帖由 neteaglecn 于 2008-6-13 10:45 发表
我们暂且乐观一点，把万科在其他方面（比如营销策略等）的亮点放大，将它在后面几个季度的业绩也按照0。1元/季计算，那么000002万科在08年度的每股收益则为0。4元
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方法没有都对的，也可能按PB来计算。
现在万科净资产4.4，如果按照熊市末期2倍PB，则是8.8元;

引用:

原帖由 懂音乐 于 2008-6-13 10:54 发表
国家的调控政策，首先受到冲击的就是房地产了，我赞同楼主部分观点。不过万科的股价要到9元，我估计也很难。

不会一下子到的,螺旋式下降.

地产经过30年发展
我们国家取消福利分房政策是哪一年??
在这之前有真正意义的地产行业吗???

好啊。有人看万科9元，中信10元。
心里反倒舒坦了，吃饭去。

引用:

原帖由 疯牛漫步 于 2008-6-13 10:59 发表
从对未来的不可预测性角度看，任何可能性都有的。但真如你所说万科到９元，那么说明房地产崩盘了，银行受连累了，其他相关行业也受牵连了，那么大盘不要说２０００点，１５００也能看得到了。如果真这么看，那么现在 ...

这个点位不是不可能,而是很大可能.
当然不会是现在,也许是2010年或2011年.

引用:

原帖由 疯牛漫步 于 2008-6-13 11:03 发表
一切的豪言，一切的预测，牛市里比谁说得更高，熊市里比谁说得更低，反正不交税，也不用负责任，如果说准了就出名了，如果说不准，换个ＩＤ再来

呵呵,要出名也不用这样选择,名算什么?

引用:

原帖由 hh_duoshou 于 2008-6-13 10:10 发表
这是以前偶写的一篇博文，先转上来和大家讨论讨论，有不同意见的可以数据事实说话，不搞人身攻击。

000002深万科：目标价9元！！！ (2008-05-16 15:24:57)
标签：股票   分类：证券

第一、国家宏观调控的政 ...

房地产宏观分析就不讨论了，仁者见仁智者见智。。
但是LZ从万科第一季度的1毛钱业绩推到万科的业绩一年应该是4毛，
然后再推断出万科的PE应该给23倍，然后再推到9块的标值，实在是太贻笑大方了吧？？？
首先看几个数据：
1，万科去年已销售但未来结算的金额达到了170亿；
2，今年前5月万科的销售额是197亿，同比增长了67.3%(一般报道都是只报道万科只完成了全年的23%，却很少报道万科同比销售额度和面积分别增长了67.3%和39.1%。
3，这样看即使万科今年余下时间销售额度为0，那么它的销售已经达到了367亿，只比去年的480亿少了75%，如果毛利率变化不是天差地别，那么今年的业绩也会是5毛以上吧？
4，随着业内房地产对业内明年的悲观预期，万科是否会利用销售手段来平滑明年的利润，使之万科今年的业绩达到LZ所谓的4毛，我想应该几率很少，要不最近万科拿10个亿砸进去买进自己的股票进行股权激励，不是太白痴了？？

当然，万科的股票不是不可能到9块。
但是已LZ的推断方式是绝对不可能的。

[ 本帖最后由 阿类 于 2008-6-13 11:59 编辑 ]

引用:

原帖由 greenspace 于 2008-6-13 11:09 发表

如果地产大跌，就会上演中国版次级债了。

房价再怎么跌都不会产生次级债,因为我们具有中国特色

万科下个交易日就10送6除权了,跌到9元以下很正常!