最近半年来，中国大陆的楼市出现了一些前两年从未有过的变化：
    1、成交大幅下跌，拿武汉来说，春节期间只卖出了一套新房，而前一段时间去北京，听和讯网的一个人讲，在去年限制第二套房的政策公布的当天，本来某楼盘有近200人有意向要购买，结果第二天，这200个有意向的人全部没有了意向；
    2、开发商买地的热情仿佛是刚跑完马拉松的运动员，冲刺后直接撞到冰箱里一样，由热情过剩到冰冻。一些楼板价超过市场楼盘价的地王仿佛受了核福射产生变异的怪胎一样，横空出世，很快各地土地拍卖纷纷以底价成交，甚至无人应拍。有趣的是，上海某楼板价超过2万元的所谓地王的得主，这个公司的自有家底只有1亿多，却买下超过20亿的地皮，这种缺乏根本的社会常识和财务常识的公司，全国又有多少？又有多少地王是被类似的公司拿下的？好在这个公司是比较识时务的，据说已以损失数千万元违约金的代价退地。有些媒体也够损的，没有安慰，反而讽刺其为“自宫”。
    3、部分城市的房价下跌明显。这主要是深圳、广州等地。上海和北京似乎是最后的堡垒。不难发现，越是下跌快，下跌幅度巨大的地区，之前的上涨速度也快，上涨幅度越大。

    在这种情况下，很多所谓的专家，要么是一些与地产利益密切相关的官员，鼓吹三种典型的错误观点：1、市场冷清时的观望时期是买房的最佳时机；2、房价顶多下跌5%或10%；3、楼市有望在短期内回暖，比如六个月，或明年初，或所谓的金九银十。这些人的话是否可信,可以参考巴菲特的名言:"不要问理发师是否需要理发."

    这里本人再次强调一个观点，就是楼市的上涨或下跌，绝不是三五个月能完成的，楼市的下跌起码持续5年以上，下跌幅度是从最高位50%左右。原因如下：

    1、中国房价的泡沫程序为100%左右。
    一种商品的价格主要受期价值的影响，同时受供求价格的影响。而不是主要受供求关系影响。住房的价值体现在为住房付出购买成本的人，住这样的房子能挣多少钱，这个指标就是一个地区一套房产价格和家庭年收入的比例。（如果是商业地产，就是这个商业地产的商业活动愿意支付多少房租）美国3月底每套房20万零700美元。美国人口调查局06年8月份发布的数据，美国家庭年收入的中位数是46000美元左右，美国人平均一个家庭4.3年的收入可以买一套房子。北京是06年人均可支配收入19978块钱，一个三口之家差不多是6万块钱的年收入。去年7月25日新华社报道北京五环内房价超过1万元，100平米的房子相当于16.6倍的家庭年收入，这个肯定不合理。上海的房价与北京差不多，人均可支配收入比北京多90元。
    即使是美国的房价相对于收入这么低，美国还是爆发了次级贷危机，京沪的这个比例是美国的4倍。考虑到中国人比美国人节省，以及一些“无私”奉献的糊涂父母愿意把养老的钱补贴给子女买房，这些国情决定了中国的房价有理由比美国高一些，但8倍是个合理的比例，则16倍应当下跌一半左右。
    不同意以房价收入衡量房价的观点都是根本错误的，因为房产必须都要用收入来买，而不是作废的彩票或是1980年的《北京晚报》，或1975年的全国粮票。一些认为北京和上海这样的地方的地位导致的这些地方的房产的稀缺性同样是错误的。显然房价暴跌的香港、东京等地的房产同样是稀缺的，有限的，其实世界上哪一种商品是无限的？认为想在北京上海买房的人很多支持了高房价同样是根本错误的，哪个美国人不想在纽约拥有一套房子？已经拥有的，难道不想拥有10套？没有购买力，任何购买欲望都等于零。

   

2、房产的生产周期较长，则价格变动周期较长。    上文提到，房产的价格主要受价值决定，但短期的价格受供求关系的影响，这和股票是一样的。（所以长期来看，股市6000点是不合理的，但短期来看，6000点是合理的）当房产供不应求的时候价格就会上涨，供不应求的比例越高，价格涨得越快，越高，反之亦反。房产的生产周期较长，买下地皮，建筑商承建，销售后入住，恐怕一年不止。这样当供不应求，房价上涨时，房产商即使想多些可售房产，也需要一个较长的周期，即短期内的供求状况不能有根本的改变。于是楼市的上涨会持续很长时间。但我们都注意到，最近十年的楼市持续大涨的过程中，楼市的投资也在持续快速增长，全国，各个地区，每年都增长在30%左右，1.3的10次方，超过13倍，这样房产的供应量不仅目前快速增长，在未来的几年，同样会大幅上涨。楼市的供不应求必然转变为供大于求。电视机、空调、汽车等所有爆发了价格战的产品，最根本的原因都是供大于求。
    大幅上涨后的楼市，在历史上没有短暂下跌的范例。上涨十年的一个市场，怎么可能仅经过几个月的调整就继续上涨？日本的楼市，曾经在33年中涨了100倍，其实只相当于每年增长15%，可是后来持续大跌15年，下跌70%，很多愚蠢的人认为房产是绝对可以投资的。1990年到现在，18年过去了，日本的楼价还没有涨到当年的最高峰，差不多是最高位的六年，人一生有多少个18年？刑场上被枪毙的喊18年后改做小偷的犯人都可以开始小偷小摸了，房价还没有涨回去。

   以下是15个国家房地产市场在20世纪30年中经历的29次泡沫破灭后下跌的日期、持续时间和幅度：

国家	日期	下跌比率（%）	持续时间（年）	月平均下跌率（%）
澳大利亚	1974-1978	16.1	4.75	0.2825
	1981-1986	35.1	5	0.585
比利时	1979-1984	32.7	5	0.5333
加拿大	1981-1983	15.5	2.25	0.5741
	1989-1991	15.2	2.5	0.5067
丹麦	1973-1974	13.7	1	1.1417
	1979-1982	35.5	3.75	0.7889
	1976-1990	31.1	4.75	0.5456
芬兰	1974-1979	27	5	0.45
	1989-1993	50.5	4	1.0521
德国	1973-1977	26.2	4	0.4094
	1992-	28.2	10	0.2350
爱尔兰	1979-1986	26.2	6.75	0.3235
意大利	1980-1986	35.8	5.5	0.5424
	1992-1998	28	6	0.3889
日本	1973-1977	28.2	4	0.5875
	1991-	70	11	0.5303
荷兰	1978-1982	50.1	4.75	0.8789
挪威	1976-1983	15.8	2.75	0.4788
	1986-1993	48.2	6.5	0.6179
西班牙	1978-1982	32	4	0.6667
	1991-1997	21.2	5.25	0.3365
瑞典	1979-1985	40.4	6.25	0.5387
	1990-1993	30.1	3.5	0.7167
瑞士	1973-1976	26.8	2.5	0.8933
	1989-1993	27.4	4	0.5708
	1994-1997	15.8	2.75	0.4788
英国	1973-1977	33.6	3.75	0.7467
	1989-1993	29.6	4.25	0.5804
平均		27.2	4.5

   

这个表格来自于2003年4月高盛基金会的《全球经济学周刊》，要说明的是，对相关数据进行了修改。因为该表格中，日本的第二次泡沫破灭，该表格的数据是下跌27.3，显然，日本不止下跌这么多，所以我改为70%。

    很多人不以为然，说什么这些是发达国家，中国国情不一样，但我从来没有听到看到到底国情具体有什么差别。其实在一个大气压下，水在地球上100度烧开，在火星上同样如此，在银河系外也是如此。每一笔资金的主人，思维方式在相同的情况下，表现不会有太大的差异。不相信的人也不要废话，入市买楼就是了。

    中国曾经发生的局部性楼市泡沫同样证明了房价下跌非一年两年可以结束，海南、惠州、北海的楼市都是长期持续大幅下跌。



    3、货币紧缩政策。

    第二套房的贷款利率不但没有优惠，反而高于基准利率一成。自1998年以来，中国的房屋贷款增长了100倍，怎么可能持续呢？

    包括加息。

    另外目前的存款准备金率已经提高到大概17%，商业银行法规定银行的贷存比不得超过75%，而目前不少银行已经超过了这个比例，银行进一步大量发贷款支撑高房价是不现实的。



    4、炒房客出货。

    前两年有多少房子是被炒房客买少的没有一个人知道，不过很多房子永远没有灯光是事实。当继续大涨的预期不存在了，这些房产会抛向市场，没有足够的购买力承接，会进一步压下房价，越是下跌，选择抛售的炒房人会越多。前一段时间央视的经济半小时就报道温州炒房人抛售28套房产。

另一个因素要考虑，就是深圳这样房价快速下跌，下跌幅度超过首付比例，则房产已是负资产，银行成为替死鬼以后，将不得已抛售收回资金，这种抛售同样对房价是种打压。



    其他的原因就不用多讲了。一套房产投资巨大，即使多付出一成的价格，也相当于损失了很多劳动所得，这笔钱即使不能周游世界，恐怕游欧洲是不成问题的。所以只要不是和钱过不去，一定要有耐心等待合理的甚至是低于正常价值的房价再买进。盲目抄底入市多半损失巨大，关于这一点，可以问一些股市从6100多点跌到5000、4000、3500时入市抄底的人，问一下2001到2005年，股市从2245跌到998点，在1300点以上抄底的人，网上查一下，有没有在北海的地价从100万/亩跌到5万元/亩的过程中抄底的人。



    所以,如果中国楼市的下跌是一场辽沈战役的话,现在只不过是林彪的军队刚从长春出发,往锦州的路上罢了.



    一定有很多人听说中央政府强调要保持房地产市场的稳定,避免大起大落.请回忆一下,在股市下跌之前和下跌初期是不是也要保持股市的稳定,避免股市大起大落?阻止下跌是要花真金白银的,空气的振动是无济于事的.主要是已经大起,就必然大落.



    最近股市下跌较多,不管是大陆还是香港,股市下跌对于不同的人,想法是不一样的.最近利用油价高涨,中石化大跌的机会,做了三笔权证交易,特别是最近一次,8天6个交易日,30000港元的成本,赚了9000多港元.实现了权证交易的14连胜,无一亏损.A股中买的2000股招商银行也小赚了一些,不过北大荒的可转换债券亏损一成左右.

是的，只是开始

房价看来是上不去了
呵呵。。。。

楼主转的文章一惯不错,国内的房价跟收入关系不是很大,不过既然油价开涨,房价
国内经济的背景跟日本70年代更相似  日本 1973-1977
28.2
4
0.5875

[ 本帖最后由 超然 于 2008-6-19 22:55 编辑 ]

经济规律不可阻挡

现在支撑房价的主要因素是心理预期，因为在按揭的杠杆作用下，无效需求会被转变为有效需求，这是为什么收入水平对房价似乎没什么影响。要转变涨价的心理预期，就要大力唱空，全民唱空。

上海的人均可支配收入比北京多90元。19978+90=20068,20068/12=1672.33
人均,无语

老斑竹，我相信这个数据

如果人民币升值10%,房价不动,也等于变相下跌了10%
所以,很早开始,房价已经在跌了

一线城市房价仍将下降

房产业今年资金缺口7100亿 7至9月“最危险”

www.eastmoney.com   2008-06-22 03:41   张婷   经济观察报
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    国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。

    报告称,由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7~9月将是开发商资金链最紧张的时候。一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。

   上述测算是基于2008年商品房销售额同比下降10%、银行贷款同比不变、开发商自有资金同比增长36%的假设作出的。

    7至9月“最危险”

    报告显示，资金缺口规模对商品房销售额同比增速最敏感，销售额需要保持14%的同比增长，全行业才能够实现资金供求基本平衡，但今年以来每个月的全国商品房销售额与去年同期基本持平，1~4月行业商品住宅销售额同比增长1.6%。

    国泰君安证券研究所房地产行业分析师孙建平认为，今年7~9月将成为众多中小开发商的一个槛，因为去年高价拿地的企业届时面临付清土地出让金的压力。如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，7~9月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限。

    据孙建平介绍，全国地价指数表明2007年三季度地价指数达到最高点，这意味着在去年7~9月拿地的开发商支付的地价款非常高。而最近一年多时间，地方政府普遍要求房产商12个月内要付清地价。按最新调控政策要求，只有全部付清地价才能拿到土地证等文件，才能开工建设，才可能申请银行贷款。因此，7~9月开发商面临的压力可想而知。

    据了解，上海去年地价款最高峰出现在11月和12月，天津出现在8月和10月，深圳和广州均出现在9月，北京则出现在9月和12月。

    不过中信建投房地产行业分析师张朝晖认为，与这一期限更为吻合的事件应该是即将到来的美国的银行中期报，“很有可能带来新一轮的次贷危机，目前高盛、雷曼兄弟都已经报亏了，如果真是这样，势必会带来国内的银根紧缩，逼迫开发商降价卖房。”

    房地产不会群体性降价

    报告称，即使部分企业资金链断裂也并不会表现为群体性的恶性降价行动，而将更多地通过上游项目资源的并购整合来结束。

    孙建平认为变卖项目比降价清盘的概率要大。因为变卖资产的时间比降价销售清盘的时间更快。在行业观望的情况下，并不是一味地降价就能创造销售业绩，降价清盘的投资回报率也并不比变卖资产高。

   “企业一般不愿意降价销售，因为害怕一旦降价房子更卖不出去，”张朝晖表示，龙头企业寻求并购整合的机会，以及最大债权人商业银行和资金链断裂企业之间的利益博弈，使得房产商最终倾向于变卖资产。

    2008年3月中旬以来，已经有6家房产企业挂牌转让部分股权，这些企业持有的土地包括浦东陆家嘴的黄金地段地块，安徽合肥的土地项目等，出让方有上海强生房地产开发经营公司、宝钢集团等大型企业。张朝晖认为，股权转让不利的一点是，随着股权的出售，企业的负债也将一起转让。

地皮流拍已出现（第一步）
新房退房是房价下跌的第二步（已出现）
后面二手房下跌（第三步）还未出现
房价暴跌

哈
房产业被经济学家、股评、机构、散户－－－的口水快淹死了

又一个屁股决定脑袋啊。
例举几个：
文中说：“日本的楼市，曾经在33年中涨了100倍”。我们呢？涨了多少年？涨了多少倍？
文中列举了那么多下跌的年份，可是没有下跌的，是不是就是在上涨呢？那下跌后上涨的年份作者何以不列出来？
房价收入比，中国和美国是截然不同的。城市的房子绝大多数还是靠城市人及投资客来买的，广大的农民有多少买的商品房？这不是国情是什么？就广州来说，白领家庭年收入15－30万是很正常的，不知作者以为否？
房价涨多了，肯定会下跌的，关键是下跌多少？什么时候下跌？为什么就不能同日本一样，涨33年？之后肯定还是会下跌，这样能证明作者说对了吗？
其实说对说错不重要，关键是说得要有点依据，有点逻辑。
不论是斑主，还是什么人，最好不要再有这种屁股决定脑袋的事情了。

只要国民经济持续增长,人民收入持续增长,房价就得持续涨

引用:

原帖由 feilong 于 2008-6-23 10:40 发表
又一个屁股决定脑袋啊。
例举几个：
文中说：“日本的楼市，曾经在33年中涨了100倍”。我们呢？涨了多少年？涨了多少倍？
文中列举了那么多下跌的年份，可是没有下跌的，是不是就是在上涨呢？那下跌后上涨的年份作 ...

老版主的观点真的越来越天真了
中国和日本比是不客观的，国情差太多。而且中国这些年的发展和人家比差得太远了。人家三十年，中产阶层收入涨多少倍？社会福利是如何渐渐保障的？大国思想要不得的，我们还差得太远太远。

我同意楼主说法
其它都不用说
从平均收入看很多人需要二十年才能买一套房
这就是非常不正常的

引用:

原帖由 无锡 于 2008-6-22 21:04 发表
地皮流拍已出现（第一步）
新房退房是房价下跌的第二步（已出现）
后面二手房下跌（第三步）还未出现
房价暴跌

北京已经看到第三步了。http://house.sina.com.cn/news/2008-06-23/0829258885.html

明年的现在就知道你的观点是多么幼稚了

房子呀房子
心中的痛

部分同意16搂的看法

至少应该把其他各国房价下跌前上涨的数据一并帖出来

这样才有意义


东西方在地产的观念上差别很大

人口密度、城市化进程也大不相同

澳大利亚之类的例子几乎没有什么参考价值

还是日韩的例子更有可比性

如果LZ有兴趣，建议做更全面的研究

单纯从一个方面来看

只是盲人模象而已

引用:

只要国民经济持续增长,人民收入持续增长,房价就得持续涨

这种观点太业余了吧

我承认，我看不清未来几年房价走势。。