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多数人看空楼市 市场趋冷以租养房还是否可行

多数人看空楼市 市场趋冷以租养房还是否可行

曾几何时,房地产投资因为其稳定性和高回报率而倍受青睐,一些投资客甚至并不急于转手套现,而选择把房子租出去靠租金来还银行贷款。这种以租养房的投资策略,既转嫁了负担,又享受到了房产增值带来的效益。然而,随着市场走淡,房产价格已经出现松动,一些区域房屋租金回报率也不是很高,面对这种情况,以租养房的投资策略还可以继续吗?

  有人看空楼市 以租养房不再受宠

  近几个月来,不少楼盘不断推出打折促销等隐形降价措施,促使更多的购房者处于观望的态势之中。一些抱着以租养房想法的投资者,因为对房地产市场前景的信心开始动摇,纷纷开始抛出手中的房源。

  姚先生赶在2005年南京楼价疯涨之前占了个大便宜,他分别于2003年和2004年在河西的龙江和另一处买了两套90多平方米的房子,一共花了50多万。2005年,他又在鼓楼买了一套120多平方米的大房子,总价70多万元,希望儿子以后享受那里的教育资源。2007年,龙江的那套房子的价格已接近百万元,河西的另一套房子也升至70多万元,可是这两套房子每月的租金才分别为1600元和1500元,回报率分别约为2%和2.5%。姚先生决定抛掉两套小房子,将部分资金用于大房子的提前还贷,另外的资金投资到商铺或者别的渠道。

  类似情况在城北和江北同样存在,记者采访了几位典型的投资者后了解到,城北的房屋投资回报率仅为2%~5%,再加上楼市长期不瘟不火,从而促使不少投资者急于出手。

  有人坚持认为 出租投资长线是金

  尽管不少投资者对楼市前景持悲观态度,但坚信长线是金的投资者也大有人在。他们认为,虽然相对于股市和商铺投资的高回报,租房的回报率并不高,但其稳妥性和低风险的优势也是明显的。

  专业投资者徐先生看中了城南一楼盘的两套小户型,两套总价在100万元左右。“有人说投资房产到了最危险的时候,但我认为只要会投资,空间还是很大的。我以前投资的3套房子都是小户型,步行到地铁站的时间均在15分钟以内,全精装修,月租金几乎都在2000元左右,两房还可以租到2300元/月,投资回报率维持在5%或6%。这次打算在此楼盘的两套房子中选一套,继续投资。”

  “租金不会跌的,现在什么都涨价,而且有很多年轻人靠租房生活,刚性需求大。”在南京、珠海、常州都投资有房产的刘小姐自信地说。“不过我和承租客的合同都是一年一签,免得租金涨得厉害自己吃亏。”对于目前部分投资客抛盘的情况,刘小姐认为:“这是好事,抛出去的房子多了,可租的房源就少了,我的房子会更好租。”

  业内人士分析 灵活机动,分别对待

  对于目前是否适合继续持有数套房产,顺驰不动产首席分析师温晓卿认为,如果是在2005年以前买的房子,目前的升值已相当可观,甚至可以翻倍,相对来讲,月租金就显得微不足道,在不断升高的贷款利率和较低的租金回报率的背景下,选择在市场稳定期变现是个好时机。另外,如果投资者是在2007年购买了地段比较好的房子,投入成本比较高,升值不多,但租金回报率可以达到5%左右,可考虑继续持有。还有一种情况,如果投资者是在高位入市,而且购买了大户型,由于持有成本太高,租金收益不容乐观,可以考虑时下将房子卖出。

  网尚置业一房地产研究人士认为,目前南京市的房屋租金回报率普遍低于5%,甚至大部分连4%都达不到,部分房屋投资者认为还不如把钱存进银行收益大,而且银行存款利率处于加息通道,这也动摇了部分房屋持有者的信心。



ps:墨版:我跟你说的就是小户型,我在07年10月买的也是小户型有5%的回报率,要不zf那血盘大口的税收,收益率在5。5%以上,而且年底续约时候租金已经必定再提价8%以上了。。。

[ 本帖最后由 面包大人 于 2008-6-21 14:18 编辑 ]
曹仁超:因为痛嘛,开心的时候,你是学不到东西的,只有痛苦的时候才会学到东西,才会去思考,股票分析最好的训练是,不断去思考为什么别人想得到的我想不到,When everybody thinks the same, you thinks the same?(每个人都是这样想,你也这样想),那就等于你没有想过。

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这种问题,根本就没有一个绝对的答案
要取决于你购房的时机.
购房的时机,决定的你的成本
成本是有差异
而现在的租金对于以租养房者却又是一样的

另外,你还得考虑央行不要在加息了
假设在加息的话,大家的代款基数不一样,面对的压力又不一样

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“租金不会跌的,现在什么都涨价,而且有很多年轻人靠租房生活,刚性需求大。”在南京、珠海、常州都投资有房产的刘小姐自信地说。“不过我和承租客的合同都是一年一签,免得租金涨得厉害自己吃亏。”对于目前部分投资客抛盘的情况,刘小姐认为:“这是好事,抛出去的房子多了,可租的房源就少了,我的房子会更好租。”

有意思的一段话...

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我们的这位刘小姐基于判断租房的价格会涨,是因为什么都涨.

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买股收租和买股分红是一样的投资原始驱动。。。。。
在我眼里,实际房产的投资底线是不能低于5年期国债收益率的。(例:房租-月供-物业费-装修折旧/首付>国债收益)
当然,也有一些条件能使条件下调:
1,周边是否规划了优异的配套:地铁?公园?好的学校?等等
2,政府未来的具体规划:商业中心?休闲区域?贸易市场?
上面的很多东西都是可以通过规划局或者相关朋友都能了解到的。。
顺便说一下房地产未来升值的核心原因:----->未来规划的生活和商业配套..........

[ 本帖最后由 阿类 于 2008-6-21 14:43 编辑 ]
----天佑中华大地,地护百姓沧桑----

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引用:
原帖由 效率 于 2008-6-21 14:33 发表
这种问题,根本就没有一个绝对的答案
要取决于你购房的时机.
购房的时机,决定的你的成本
成本是有差异
而现在的租金对于以租养房者却又是一样的

另外,你还得考虑央行不要在加息了
假设在加息的话,大家的代款基 ...
所以我在下面已经举了我自己例子,我07年10月在广州购入一个单位,现在正在放租5%回报率。。。
如果一年,只有一,两次加息没有多大影响,反正住房的租金年年都在加。。。
那位朋友可以转一些租金正在跌的文章??
曹仁超:因为痛嘛,开心的时候,你是学不到东西的,只有痛苦的时候才会学到东西,才会去思考,股票分析最好的训练是,不断去思考为什么别人想得到的我想不到,When everybody thinks the same, you thinks the same?(每个人都是这样想,你也这样想),那就等于你没有想过。

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引用:
原帖由 阿类 于 2008-6-21 14:39 发表
买股收租和买股分红是一样的投资原始驱动。。。。。
在我眼里,实际房租的投资底线是不能低于5年期国债收益率的。
当然,也有一些条件能使条件下调:
1,周边是否规划了优异的配套:地铁?公园?好的学校?等等
2 ...
果然是专业人士。。。呵呵。。
如果以收租作为投资底线,我觉得是要比一年定期高10%。。
而交通和商业配套对租金影响是最大的。。。
还有就是买入面积,30平方和40平方,买入时候,总楼价可能相差30%,但租金可能相差10%左右。。。所以要经过估算。。。好要在买入前,对附近楼盘做好调查,最紧要还有出租率(要是有价无市,多贵都没用),多点去中介问问,能得到这方面消息
曹仁超:因为痛嘛,开心的时候,你是学不到东西的,只有痛苦的时候才会学到东西,才会去思考,股票分析最好的训练是,不断去思考为什么别人想得到的我想不到,When everybody thinks the same, you thinks the same?(每个人都是这样想,你也这样想),那就等于你没有想过。

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20个当代中国房地产富豪的血泪发家史

任志强----军队战士



名片:北京市华远集团总裁


绰号:混世魔王


史前档案:军人出身,1984年进入北京华远,从此发迹。


报载:


山东掖县人,1951年3月出生。1969年1月到陕西省延安县冯庄公社插队,同年参军入伍,历任战士、排长、连长、参谋,荣立二等功一次,三等功(含集体功)六次,多次被评为优秀共产党员。曾当选为西城区人大代表,现任北京市政协委员。还分别在多个社团组织、大学等机构任顾问、理事、兼职教授、副主席等职务。


风传:


任志强在刚转业时,开办公司时就想着怎么赚钱,他说:“刚开始,我们早晨四点多要炸油饼,晚上11点关门后才开始算账,可那么多钱数着数着就睡着了。一个油饼六分钱,一碗糖浆才三分钱,我们收来的全是一分一分的,你得把钱摞成一摞儿,排一桌子去数。”


出身影响:多年军旅生涯,养成了雷厉风行、出言直率的性格。


点评:任志强说话非常坦白直率,不愧是军人出身。





张宝全----昔日木匠



名片:今典集团董事长


绰号:及时雨


史前档案:军人出身,1990年代初期创办今典集团,从此发迹。


报载:


张宝全从事过很多职业,包括下过乡、当过木匠等等。1976年底,他参军入伍,1984年任战地记者随部队上过老山前线,1988年转业后考入北京电影学院导演系,著名导演谢飞是他的班主任。1992年他来到深圳,打算在深圳发展。后又到了海南,在这里,张宝全得到某金融企业的赏识,他也因此创建了房地产公司和海运公司,并通过海运挖到自己第一桶金。


风传:


其一、张宝全号称京城里书法写得最好的地产老总,是中国作协、中国书法家协会会员。但他父亲是江轮船长,母亲是普通工人,家有兄弟姐妹6人,在他的成长环境里,很难发现商人或文人的早期教育的影子;其二、以短发形象深入人心的张宝全在就读电影学院期间曾经留过长发;其三、1992年4月,他来到深圳,住在没有空调的招待所里,曾计划在朋友工厂里打工,要求月薪1000元,但朋友以“你是个文人不合适”为由拒绝;其四、他在海南注册了一个公司,就他一个人,身兼秘书、打字员、老板等多个角色,有人说这是典型的“皮包公司”。


出身影响:由于多年“文人生涯”的影响,所以注重策划,在营销上大打文化牌。


点评:从点点滴滴能看出他是很精明的一个人



孙宏斌----来自狱中的人



名片:顺驰集团最大股东,融创集团董事长


绰号:拼命三郎


史前档案:1988年,山西人孙宏斌从清华大学硕士毕业后进入联想,很快成为联想企业发展部主管,分管联想北京以外的所有业务,其时,杨元庆仅是联想的一名工程师。

报载:

1990 年,孙宏斌被认为有从联想独立出去的企图,他也与柳传志产生了直接冲突。不久孙被拘捕入狱,1992年被法院以“挪用公款13万元”的罪名判处5年有期徒刑。1994年3月刑满释放,不久,在联想的支持下,他创办了顺驰公司,从此走上成为一代地产枭雄的道路。2003年10月,海淀区法院撤消当年的判决,改判孙宏斌无罪。有报道称孙宏斌评论这事情时说:“那是一段痛苦的经历,但如果没有这件事,也就没有我和顺驰的现在与未来。”

风传:

其一、据说柳传志在孙宏斌被拘捕前,曾给孙“改正”的机会,但孙始终坚持着自己的想法;其二、孙宏斌在94年出狱前后,请柳传志吃饭,并向柳传志承认自己当年思想不成熟;其三、柳传志对孙宏斌的评价是:“坐了4年牢,还没有沉沦,态度还很积极,年轻人能这样很不容易。”因此,他对孙说:“我从来不说谁是我的朋友,但是你可以告诉别人你是我朋友。”

出身影响:早在联想时就特立独行,而牢狱之灾更磨练了他的意志,所以就有了顺驰的“疯狂”。

点评:青衫磊落险峰行,长风破浪会有时

谢强----报人出身


名片:天津富力董事长

绰号:圣手书生

史前档案:报人出身,1995年底进入商界,被称为地产界“儒商”。

报载:

谢强1957年生于西安,中国作家协会会员,中国散文学会理事。作为著名报人,曾出任过多家报刊的副总编辑、总编辑等要职。出版多本专著,其中散文集《大路朝天》获全国首届“冰心散文奖”。谢强在下海南的日子里,曾参与创办了《证券时报》等数份报刊,全面主持过《海南日报》海外版和《海外时报》的工作,甚至曾担任了两年海南省常务副省长的秘书。

风传:

其一、年轻时代的谢强立志成为一个知名作家或编辑,湖南作家韩少功是其进入中国作家协会的介绍人之一;其二、1995年底,谢强的老父亲生病住院,而他身上仅有5000块钱。谢强在后来描述了面对卧在病床上的父亲的心态:“我反复问自己,写小说你超不过贾平凹,当记者你赶不上范长江,不赚钱以后怎么办呢?思前想后掂量再三,一咬牙一跺脚,我下海了。”其三、1999年,珠江老板朱孟依想请谢强帮助开拓北京市场。谢强提了三个条件:第一,做三年总经理;第二,宣传形式必须符合北京的房地产;第三,开发必须适应北京本土化。朱老板全都答应了。


出身影响:为人处世,操盘手法,都带有深深的文人“烙颖。


点评:从商,对得起老板;做文,对得起自己。


沈晓峰----餐馆老板



王石----玉米贩子



名片:万科董事长


绰号:立地太岁


史前档案:军人出身,1984年下海办企业,1988年企业更名万科。


报载:


原籍安徽,1951年出生于广西柳州。在新疆做了5年汽车兵,转业后在兰州做了1年的工人。由于其父在柳州铁路局当领导,王石得以进入兰州铁道学院当了工农兵大学生,读给排水专业。毕业后进入广东省经贸委做经济情报研究工作。1984年左右他下海创业,组建深圳现代科教仪器展销中心,1988年更名为万科企业股份有限公司。


风传:


其一、王石1980年代初期到深圳发展。令他人吃惊的是,王石的第一桶金是靠做饲料中介商,通过倒卖玉米得来的,这让他赚了300万元;其二、王石用倒玉米赚来的钱开办了深圳现代科教仪器展销中心,经营从日本进口的电器、仪器产品,同时还搞服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂、手饰厂等等。用王石的话来说,“就是除了黄赌毒、军火不做之外,基本万科都涉及到了。”


出身影响:军人出身,为人果断,80年代初期即敢于下海,操盘万科也多次表现出敢于决断的气魄。


点评:一个大老板,却过着戏剧般的人生。

孟晓苏----中南海官员



名片:中房集团董事长


绰号:双枪将


史前档案:官员出身,据说曾担任过万里委员长的秘书。1991年进入中国房地产开发总公司担任总经理。


报载:


孟晓苏是共和国同龄人,祖籍山东,出生于苏州,长于北京。1968年中学毕业后,成为北京吉普汽车厂的普通工人。1977年参加高考,考上了北京大学中文系。之后的工作历程中,他师从北京大学经济学院著名经济学家厉以宁、萧灼基,并相继取得了经济学的硕士和博士学位。


1982年孟晓苏大学毕业后,被选入中宣部新闻局工作,1983年进入国务院工作。1988年起,他先后担任了全国人大常委会办公厅副局长、国家进出口商品检验局副局长等职务,1991年调往中国房地产开发总公司担任总经理,从此开始了房地产开发的工作生涯。


风传: 孟晓苏绝大部分的论文都是从子夜2点之后开始写的,几十年如一日。他在中房集团的写作习惯的形成与中南海的工作经历极为密切,所有文件都自己动手,从不用秘书。10多年来,他撰写和主编了10本房地产业著作,发表了180多篇论文。


出身影响:在官场摸爬滚打多年,到商场自然游刃有余。


点评:在官场和商场都有如此成就,还能说什么呢?


朱孟依----包工头出身



名片:合生创展董事局主席


绰号:入云龙


史前档案:包工头出身,1992年创办合生创展集团,从此发迹。


报载:


朱孟依是广东丰顺县人,早在1980年代中前期,20岁出头的他就已成为镇上的一个包工头。朱孟依看到镇上很多人在开商铺,就去找镇政府,表示愿意帮助建设商业街,回报只要业主租金分成。把开发与经营捆绑在一起进行策划,从这开始,朱孟依事实上已经成为了原始的地产开发商,这也让他挖到了事业上的第一桶金。朱孟依在上世纪90年代初期来到香港,并顺利获得香港永久居住证,1992年他与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办了合生创展集团。


风传:


其一、朱孟依以低廉价格抢先在当时尚属偏僻的广州天河区购买到大批农田,令合生创展仅土地资产在此后几年即以数倍乃至10倍以上的级别增长。但也有传闻说,这得益于朱与政府的良好关系,预先获知


广州新城未来发展的方向;其二、朱孟依做事极其低调,生活也不张扬,几乎不接受记者采访,在网络上能搜索到他的惟一照片,还是因为合生创展在香港上市必须要提供的那张董事局主席照片。


出身影响:早年做包工头时,虽然很年轻,但已经具备商业房地产的操盘意识,所以后来成大业只能说是顺理成章。


点评:也许哪天朱老板与我们在路上擦肩而过,我们却懵然不知


曾伟----早年银行高管



名片:棕榈泉国际公寓董事长


绰号:神算子


史前档案:银行高层出身,1996年涉足房地产。


报载:


1988 年,学农业经济的曾伟时年26岁,他从四川某国家单位辞职,来到了海南。在海南,他先后在省政府、省人民银行工作过。30岁时候,曾伟已经成为了招商银行(行情 资讯)总行行长助理,但出乎所有人的意外,一年后,他放弃了这个令人羡慕的职位,决定下海,开始了他从商的生涯。刚开始曾伟做了一家投资银行,但据说他的第一桶金却是1996年涉足房地产时赚取的。不过,直到曾伟开发了北京棕榈泉国际公寓这一高档项目,他才广为业界所知晓。


风传:


其一、曾伟年轻气盛时的理想是当个县委书记,但他在四川却感到无法施展抱负,也陷入一个人生的低谷,于是他去了海南;其二、他辞官下海后,在美国谈判收购企业时认识了后来的太太妮可———那时妮可已经获得了美国国籍并打算在美国长期居祝据说认识的起因是因为找洗手间,曾伟则一开始就认准了妮可是理想中难得的伴侣。其三、曾伟一心要在公寓里打造出有五星级酒店的大堂,因此他每到国外高


档酒店,就拿出随身携带的电子测量尺蹲下来测量数据,也不怕别人纳闷的目光。


出身影响:在四川工作时已经表现出超前的意识,所以他下海;做房地产后,他也抢在多数人之前开发高档公寓。


点评:坚持自己的信念,往往会取得成功

张力----公务员出身



名片:富力集团董事长


绰号:豹子头


史前档案:公务员出身,1993年左右和李思廉创立富力集团,从此发迹。


报载:


张力1973年参加工作,从工人做起,后来在广州郊区二轻局做团委副书记。1986年,张力任花园村酒店总经理。不久又被借调去筹建白云区政府办公楼。这段时间里,张力发现自己做生意的秉赋。于是1988年,张力决定辞去公务员工作。最初他是做装修,后来才和香港人李思廉合作创办富力集团。


风传:


其一、张力刚开始主要是搞装修,从接小工程起步,断断续续做了5年时间,积累了二三百万元左右;其二、1993年左右,他和李思廉一共投资2000万元,组建了广州天力地产公司,即富力集团的前身,从此开始了长达10多年的合作。因为资金有限,他们刚开始时候主要以郊区或者城郊结合部地带的楼盘为主,多是廉价的宅张力----公务员出身基地和市区旧厂房的拆迁地块。


出身影响:在做公务员时即发现了做生意的禀赋,做地产时眼光独到。


点评:纵观其经历,有点时势造英雄的味道。


在房地产市场上成功,不多不小都有做官和做军人的经历,难度是巧合??呵呵
曹仁超:因为痛嘛,开心的时候,你是学不到东西的,只有痛苦的时候才会学到东西,才会去思考,股票分析最好的训练是,不断去思考为什么别人想得到的我想不到,When everybody thinks the same, you thinks the same?(每个人都是这样想,你也这样想),那就等于你没有想过。

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我觉得主要还是看资金压力大小
资金压力大的
就不行了
要赶紧出手
资金压力小的
不需要着急
其实广州房子我的朋友说
06年以前都比较正常的
后来才抄起来
那就是说07年有点炮炮了
但是只要离06年价格差别不大
问题就不大

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07年10月????
你好象接了天花板
呵呵
6000点行情套牢了
嘿嘿
无限同情中

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引用:
原帖由 若雨萧萧 于 2008-6-21 21:59 发表
07年10月????
你好象接了天花板
呵呵
6000点行情套牢了
嘿嘿
无限同情中
呵呵,不过我觉得比较庆幸,因为要给首期,100蚊以上减持了中信,80多减持保利,基金是全部清仓离场。。。那时候是很不舍得,和那业主谈好,我才去赎回基金,还依依不舍,左思右想 ,有个朋友更幸运,因为结婚,11月全部清仓,被逼婚了(果然怕老婆会发达
现在房子即使卖出去,也不用贬值,市区楼不担心卖不出去,
曹仁超:因为痛嘛,开心的时候,你是学不到东西的,只有痛苦的时候才会学到东西,才会去思考,股票分析最好的训练是,不断去思考为什么别人想得到的我想不到,When everybody thinks the same, you thinks the same?(每个人都是这样想,你也这样想),那就等于你没有想过。

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所以前一阵我说了,在中国,至少目前看房市的风险要小于股市,
不过好象不少人都不同意

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引用:
原帖由 若雨萧萧 于 2008-6-21 21:58 发表
我觉得主要还是看资金压力大小
资金压力大的
就不行了
要赶紧出手
资金压力小的
不需要着急
其实广州房子我的朋友说
06年以前都比较正常的
后来才抄起来
那就是说07年有点炮炮了
但是只要离06年价格差别不 ...
对啊,最深刻印象是530后,反弹后,资金迅速回流到楼市,开发商乱开价,所以我不敢买一楼楼,那时候同一区楼盘一手楼地段不及二手楼,但价钱可以贵20%。。。
现在就反而先考虑一手楼了,因为出现二手楼倒挂现象了
曹仁超:因为痛嘛,开心的时候,你是学不到东西的,只有痛苦的时候才会学到东西,才会去思考,股票分析最好的训练是,不断去思考为什么别人想得到的我想不到,When everybody thinks the same, you thinks the same?(每个人都是这样想,你也这样想),那就等于你没有想过。

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但租金回报率可以达到5%左右?好象不到吧?

我们这里地段不错的70万元一套的小房子,一个月租金只有1300元,200万元的大房子,租金也没有超过3000元。


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4000亿资金缺口 政府警惕房价大跌引发金融危机  

2008年06月22日 06:50


李乐

    专门针对房地产行业的宏观调控推行3年之后,“金融安全”的命题伴随着深圳等地房价的大幅波动,摆在了中国决策层的面前。

    日前,国务院召开会议,在强调金融安全的大命题下,要求稳定房地产市场。

    而经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟则向记者宣称,根据他的研究,中国房企上半年的资金缺口多达4000亿元。

    新近履新的住房和城乡建设部部长姜伟新曾明确指出:“既要防止房价过快上涨,又要防止过快下跌。”现在的悬念是,稳定房地产市场的工作是否真的到了“防下跌”的阶段?

    4000亿资金缺口“设伏”

    信贷紧缩之下的房地产企业缺钱已经不是秘密,但坐拥资本平台的上市公司,资金链却也变得脆弱起来。

    钟伟正在进行一项关于房地产金融的课题研究。利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析,钟伟得出的结论是,中国房地产上市公司今年的资金缺口在4000亿元人民币的规模量级。上市公司资金的缺口,足以反映目前房地产行业所承受的巨大压力。

    钟伟说,研究初期,这一数据曾为1400亿元,但随着上市公司样本量的增大,最终这一数字变成了惊人的4000亿元。

    “全年的房地产开发贷款总额,按照去年的水平估算,应该在6000亿元人民币的规模。”钟伟说,同样按照去年的规模估算,个人按揭贷款的总额,在5000亿元人民币规模上下,此外,从QFII批准额度通过股市投资于房地产的外资,1~4月的数据显示为150亿元左右,再加上可能通过增发等手段筹集的资金,总计在1.6万亿元上下的水平。

    相比之下,房地产开发所需的资金投入,却要大于这一数字。综合2005~2007年的情况,以及今年1~4月的上市公司开复工面积、土地储备总量等数据。钟伟测算,该行业上市公司须投入开发的资金总额,应该在2亿元左右的水平。两相比较,4000亿元人民币的资金缺口浮现。

    “这个数据相当于一年房地产所需投资总额的1/5。”中国住宅研究会副会长顾云昌告诉记者,这样的情况下,按照惯常逻辑,降价以加快销售回款,是最为合适的解决手段。

    “稳定房价”的不同含义

    面对这样的局面,2005年形成的调控观点正在发生微妙的变化。

    接近住房和城乡建设部的人士告诉记者,在住房和城乡建设部内部,已经有不少领导认为,目前所处的宏观、中观环境以及房地产市场的现状,已经与2005年时有很大的不同,其中向下产生波动已经成为了“现实的可能”,因此,应该做好防止房价过快下跌的准备。

    此前,在一次会议讲话中,彼时刚刚履新的住房和城乡建设部部长姜伟新就强调,既要防止房价过快上涨,同时也要防止房价出现大规模下跌。

    国家统计局公布的国房景气指数显示,2008年5月国房景气指数为103.34,较上月下跌0.73,是连续6个月下跌。这项由国家统计局发布的指标,向来被中央决策层看做是房地产行业安全与否的重要指标之一。

    压力不可避免。记者了解到,每半年中房协都要对房地产市场进行综合统计分析,形成报告上报住房和城乡建设部作为决策参考后,再向社会公布,一般时间定在8月,但今年,如无意外,这份报告将推迟发布。

    “8月公布的时候正好是奥运会,从上到下都要求稳定,所以主要还是担心给市场带来一些不稳定的情绪。”在解释推迟公布原因的时候,这位人士说。据了解,这份正在制定、修改的报告中的统计显示,广州、深圳、东莞等华南等主要城市的房价指标,分别有了8%~13%左右的降幅,他告诉记者,住房和城乡建设部的主要领导,“非常关心这一指标”。

    即便在相对稳定的北京,也已经有开发商以项目股权的方式寻求现金,有的质押,有的则出让股权。一位在北京东四环开发中型住宅项目的项目经理告诉记者,宁可如此也不愿降价。

    “你要降价,首先是已经给你放贷的,尤其是放了个人按揭贷款的银行不愿意,另一方面更关键,后面的回款速度会出问题,因为你比前期卖得低了,市场会觉得你会继续降,大家等着,回款速度会更慢,所以我们宁可拿股权融资挺过去,也不愿意主动降价。”他的项目,刚刚以股权质押的方式,获得了现金。

    不过,还能坚持多久,这是一个疑问。

    金融安全新命题

    “6月15日的时候,国务院召开了工作会议,姜伟新部长参加了,在这个会议上,国务院分管领导提出了稳定房地产市场、稳定房地产价格的要求。”6月16日,消息人士向记者透露,同时在场的还有央行行长周小川、银监会主席刘明康两位金融高官。

    他告诉记者,国务院分管领导提出的稳定房地产市场、稳定房地产价格的要求,是在布置金融安全工作的部分中提出的。也正因如此,他认为,此次稳定房价被注入了确保金融安全的内容。

    “银行系统很关注华南和华东房价的向下波动。”前述接近住房和城乡建设部的人士告诉记者,央行、银监会与住房和城乡建设部也保持着紧密的沟通。“按照通常的理论计算,房价跌幅不超过首付比例,银行的风险并不是太高,最高13%的跌幅也是在首付比例的范围内,但银行担心的是这种趋势。”他说。

    央行研究局研究员邹平座告诉记者,目前银行的按揭贷款是以住房为抵押的,因此,无论房价的跌幅是否超出通行的首付比例,都意味着银行在还贷人拒绝还贷从而收回抵押物进行处置时,评估之后的价格受到损失。

    “只要房价不下跌到大规模地出现贷款人不还贷的情况,银行的损失是不会兑现的,但问题是,现在10%左右的跌幅,可能不会引发大规模的拒绝还贷的现象,如果跌幅继续加大,会有越来越多的人拒绝还贷,而选择把抵押物不动产丢给银行,这样,呆坏账会大量上升,银行抛售抵押的不动产,也不足以填平呆坏账。”邹平座这样解释房价波动的银行风险所在。

    对于首付比例跌破是否就一定引发拒绝还贷现象发生的时候,他补充解释说:“是否跌破首付比例,不是一个100%的临界线,银行看这个指标,更多的是看趋势,过了这个线就存在继续下跌的可能,或拒绝还贷的可能。现在银行系统要做的是预估未来的风险,而不是计算真正下跌多少才有人拒绝继续还贷。”

    正因如此,银监会已经向商业银行部署了大量检查,其中包括委托贷款流向、个人房贷质量等。但显然,要避免房价大规模下跌带来的金融风险,作为房地产市场主管部门的住房和城乡建设部必须加入。
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深圳市房地产研究中心最新发布的《2008年1-5月深圳房地产市场发展分析报告》指出,自去年10月后,随着市场交易量的大幅减少,深圳住宅价格出现调整。今年1-5月各月,深圳住宅均价分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米、11014.14元/平方米。

    2008年5月5日,被寄予厚望的深圳地产春季交易会在无奈中落下帷幕。5天的交易会,成交量却只有889套,连续3天均价跌破1万元/平方米,日均成交量甚至比4月还低。而在2007年7月高点时,深圳均价高达1.7万元/平方米,关内均价达到2.5万元/平方米,日成交量接近400套。
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全国工商联房地产商会会长聂梅生近日指出,目前楼市出现交易量下跌,正处于滞胀初期。和今年“雪灾”或者是证券市场暴跌所引发“股灾”不同,楼市还尚未有“房灾”形成,但整个楼市今年来看是一个险局。
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就说厦门吧
银行中心 附近,一房一厅一卫,四十平米,月租金1800
这边的房价低的时候6000至8000,现在则是12000-14000
取一个中间值,一平米10000元
算一下成本,购房费用 40万(不包括税率等其它费用)  装修加家具之类的,算普通好了,就5万吧.
总成本45万
月租金1800 x12 等于21600
回报率百分之五都达不到.

银行中心----厦门商务中心点

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房地产企业从“储地为王”转向“现金为王”

  土地储备一向被看作是房地产企业的核心竞争力,但在昨日召开的“2008中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”上,房地产企业的代表脱口而出的不再是土地储备规模的大小,而是如何保持良好的现金流,如何平衡土地储备和资金链等问题。
“储地为王”或转向“现金为王”。

哈哈
次一时来彼一时
相隔不到一年
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回复 19楼 的帖子

股市
是否也到了现金为王?

等待廉价筹码
安全边际,都是跌出来.

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引用:
原帖由 效率 于 2008-6-22 13:18 发表
就说厦门吧
银行中心 附近,一房一厅一卫,四十平米,月租金1800
这边的房价低的时候6000至8000,现在则是12000-14000
取一个中间值,一平米10000元
算一下成本,购房费用 40万(不包括税率等其它费用)  装修加家 ...
我也是厦门的。你说的对。差不多就是这个价。但是在低利率的时代呢。
个人觉得。在稍微富裕点的家庭。有套房子出租。长期收取租金,是挺好一种方法。一方面每个月都有固定的收入贴补家用。而且现在的工作不是那么的固定。在失业的时候。还能维持收入的来源,这点很关键,但是还是量力而行。

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收租金?

1, 房子装修7年要搞一次吧
2, 设备坏了要更新
3, 租不出去会有空置期
4, 租出去要付佣金

这些算进去回报率多少?

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回复 21楼 的帖子

呵呵,家庭假设有多一两套房子出租的话,当然是不错了
现在一个本科生在厦门到手的工资3000-5000(税后)
自已的花销去掉. 能剩的也差不多在2000左右
这个工资属于厦门白领的一个收入.
我知道的,还有二千左右工资,当然,高的也有八千,万把来元

你一套房子租出去,每个月净收入二千,相当于一个本科生的纯收入.当然是很合算..

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