後奧運時代中國房價是升是降？

在預期中的樓市“奧運行情”落空後，人們的目光已投向了“後奧運時代”。幾大上市地產巨頭近日紛紛否認“大降價”的媒體報道，頗有抱團取暖、力撐樓市的意味。然而細看奧運期間的“銷售捷報”，讓買家“驚喜”的低價格，仍然是最有號召力的不二法寶。>>各方觀點：專家 開發商 消費者

廣深樓價率先回落

　　《南方都市報》報道，隨著上半年樓市各項統計數據的逐漸明朗，房地產市場已呈現出賣方市場終結、買方市場開始到來的新格局。根據中原地產研究中心的監測數據顯示，珠三角的房價已率先深幅回落。

　　國家發改委、國家統計局8月13日調查顯示，7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.0%，漲幅比6月低1.2個百分點。與上月相比價格下降的城市有17個，廣州、深圳的房價繼續小幅下跌，分別環比下降了0.3%和0.9%。除北京外，房價上漲的均屬二、三線城市，但是北京新房房價環比僅上漲0.1%。從全國的範圍來看，除了廣州、深圳之外，絕大部分城市的房地產價格都表現出了非常平穩的態勢，中國房價的上漲趨勢至今沒有真正改變。

　　據了解，王石在萬科中期業績介紹會上針對市場調整的表述是，中國的市場之大，不能一概而論。市場調整在不同的區域和不同的城市，調整時間先後有別、價格上漲幅度和下降幅度的大小有別、各市場成交量和供應量配比等方面都有差異。

　　事實上，不少發展商也坦承，深圳、廣州兩個城市的市場敏銳，此次降價風潮也是始於珠三角。分析有廣州“風向標”之稱的珠江新城樓價可以看到，在2007年廣州樓價上漲風浪中一直處於“急先鋒”領頭的珠江新城，在這一輪的降價風潮中也走在了前列，並且呈現出“新貨低開帶動舊盤跟風”的連鎖效應。整個珠江新城板塊的樓價也從去年住宅最高價位25000-30000元/平米，下降探到了16000-18000元/平方米，如保利心語花園、匯峰苑以及最新開盤的方圓月島等樓盤，降幅都已高達30%。

奧運後，拋棄幻想踏實應對

　　談到下半年特別是奧運之後的樓價走勢，不少業內專家都表示，下半年的變數還太多，現在預測房市的走勢還難以說清。王石則認為，本輪調整中，樓價經過2007年偏于亢奮的價格上漲後，行業需要理性回歸的過程。但是有一點，死等下半年樓市回暖、勢態逆轉，這種機會是很渺茫的，繼續走低的可能性仍然偏高。所以萬科直言“做好了最壞的打算”，隨時準備吹哨起跑。而樓市的僵局更要求開發商拋棄幻想，踏實應對。最近富力地產就借奧運之勢大作行銷，推出“8.8折，888套特價單位，8大置業優惠”，拋棄花俏行銷頗為實在。

　　經過多月調整，在成本增加、銷售冷淡的雙重壓力下廣州開發商們紛紛搶攻奧運樓市，8月和接下來的幾個月成為推貨最集中時期，促銷奇招迭出，令人眼花繚亂。合富輝煌集團市場研究部分析報告認為，8月份廣州商品住宅新增供應比較充裕，價格回調明顯，陸續入市的新產品將吸引買家關注。預計今年7、8月廣州十區潛在供應總量將有38495套，碧桂園、萬科、保利、雅居樂、方圓等集團都推出新盤，新貨區域分佈廣，置業者選擇空間加大。

　　就在開發商蓄勢奧運行銷，衝刺奧運同時，後奧運時代樓市長期走勢再次引發業內廣泛關注。實際上，2001年7月北京申奧成功以來，關於奧運後北京樓市趨勢的話題就爭議不斷。只是始自2007年底的宏觀經濟變勢以及樓市的波動讓奧運前後房產走勢似乎變得更為關鍵和敏感。儘管對於後奧運時代的走勢仍有爭議，但是目前較為一致的觀點是樓市短期會產生波動，但是長期向好的趨勢並未改變。

　　專家認為，經過2007年過渡，2008年是房地產調整的一年，2009年可能仍舊是調整的一年。但是根據政府規劃，直到2025年，中國的城市化將繼續，而這將帶來較大的住房需求，加之升級換代的需求，中國房屋需求龐大。因此，目前的全國房屋成交量下降只是暫時的觀望現象。而且此輪樓市觀望在一定程度上還將使得樓市走向成熟，行業開始理性地面對市場。

專家視角：下半年樓價仍將下行

　　□黎文江（合富輝煌市場研究部首席分析師）

　　根據國家統計局公佈的數據，今年上半年我國GDP增長為10.4%，而去年同期是11.9%，下調了。房地產也跟著下行，這是肯定的。廣州樓市雖然5、6月份成交量有回升，但是整個經濟還在下行的話，下半年樓價還是跟著會下行。中央的財經辦說今年的下半年明年上半年是最困難的，全球經濟都是最困難的。那麼，發展商要在起碼一年時間裏，做好開源節流的兩手準備。

　　預計下半年，月成交面積還是會保持在50、60萬平方米的水準。下半年還有6萬多套預計會上市，供大於求。另外還有一到兩萬套經濟適用房推出來，還有限價房推出來，這個是不容樂觀的。所以在這種供大於求、資金緊張的情況下，供需矛盾會進一步加劇，價格還有可能會下調。

開發商觀點：讓產品適應市場

　　□黃瑩瑩（惠州富力房地產開發有限公司董事長助理）

　　作為從成熟的廣州房地產市場轉戰惠州市場的開發商，她認為，樓價始終是圍繞價值波動，高低起伏都是正常的。對中國樓市的發展來看，長期還是看好的，不用加上奧運後這個定語。儘管全球經濟低迷會影響中國的經濟增長，進而影響房地產，但從長遠來說，中國住房的強勁需求仍會有助於抵消任何低迷。就富力來說，讓產品適應市場的需求，則是度過任何困難時期的法寶。發展商要做的，不是看自己擅長、喜歡建什麼樣和什麼價格的樓，而是分析、打造市場需要怎麼樣的產品。

消費者心態：寧願撻定也要等等再買房

　　□江小姐（大學城教師）

　　上個月已經在南洲路某盤簽下了認購合同，甚至交了2萬元定金的江小姐，最近對是否買房打起了退堂鼓，甚至有了寧願放棄2萬元定金，再看看樓市走向的想法。讓她猶豫的是，該盤在她7月份賣樓的時候，銷售人員告知已經是最低價，但是在這一個月間，樓價卻依舊在悄悄的下跌。據調查了解，有李小姐這樣的心態的買家並不少見，廣州樓市買家對奧運後的樓市走勢充滿疑惑，目前基本推遲置業計劃。本報記者關麗

　　上個月已經在南洲路某盤簽下了認購合同，甚至交了2萬元定金的江小姐，最近對是否買房打起了退堂鼓，甚至有了寧願放棄2萬元定金，再看看樓市走向的想法。讓她猶豫的是，該盤在她7月份賣樓的時候，銷售人員告知已經是最低價，但是在這一個月間，樓價卻依舊在悄悄的下跌。據調查了解，有李小姐這樣的心態的買家並不少見，廣州樓市買家對奧運後的樓市走勢充滿疑惑，目前基本推遲置業計劃。