虹口157号旧改地块5年前已易主 现9.36亿转让

大小商业网站频现土地转让信息 一级半土地市场值得关注

最近一段时间以来，记者注意到，除了传统上的“权威”渠道——上海联合产权交易所、以及各大拍卖行的公告以外，越来越多的土地转让信息出现在大大小小的商业网站上。
日前，虹口区一幅重要住宅地块——１５７号旧区改造项目地块也出现在多个商业网站上。这幅位于内环内的占地约２．３万平方米的住宅用地，开价高达９．３５亿元。

转让单价 楼板价叫出１１０００元

虹口区１５７号旧区改造项目坐落在虹口区新港路街道，正式的地块名称是“１２２街坊４／２丘地块”，位于虹镇老街以东、三河路以北的位置，占地面积约２．３万平方米，土地用途为综合，规划由住宅、服务式公寓、酒店办公、商业裙房等建筑组成，规划的建筑面积约８．５万平方米。


根据转让信息显示，１５７号项目地块已经取得了上海市房地产权证，此次是通过直接的项目转让（非项目公司股权转让）方式，叫出楼板价（单价）１１０００元／平方米，记者据此计算，该幅地块的总价高达９．３５亿元。

有大小不一、良莠不分的多家商业网站同时刊登这宗土地抛售信息，记者看到一家“搜搜看看网”上看到这样的描述：由于是旧区改造项目，１５７号项目的建设将享受到所得税及大市政配套费全免的优惠。

在１５７号地块现场，记者注意到，该地块位于虹口区内环以内，西临虹镇老街（正在道路改造），一路往南走，五六分钟就是轨道交通４号线临平路站、瑞虹新城、瑞虹生活广场；地块南面，贴近三河路，跟宇泰景苑隔路相对；东面则靠近大连路，与“海上海”商业广场相近；北面，则是和平公园，看来这幅１５７号地块堪称地段相当优越，不过，目前项目地块上还有大片老式民房存在，仅有其中的一部分旧房明显已经没有人居住，只是在沿街的底楼仍有不少临时店铺还在营业，而大部分民房则有人居住在内。
记者调查５年前１５７号已易主

网站明确刊登着地块“中介”的联系方式，记者通过电话询问了解到，１５７号旧区改造项目早在２００２年就开始规划了，最初的开发商名叫“上海壮虹房地产”，“中介”居然应记者要求电邮房地产权证，权证上也写明“壮虹房地产”的权属信息。

事实上，壮虹公司原本是上市公司——广西斯壮股份有限公司（０００７１６）旗下的附属公司，２００２ 年１月１６日，１５７的项目公司壮虹房地产在上海注册成立，当时的注册资金为５６０万元，广西斯壮股份投资５００万元，占注册资本的８９．２９％，业务主要是“与上海虹口区新港路街道办事处共同对虹口区１５７＃街旧区进行改造、开发。”

广西斯壮在２００２年８月发布的２００２半年度报告中，专门提及该项目“已办好各项规划许可证、立项批文”。同时，由于原计划增资扩股，广西斯壮还另付５００万元作为借款。２００２年１０月份，广西斯壮又在２００２年第三季度报告中称，其控股８９％的壮虹公司拟开发的虹口区１５７＃街旧区改造项目“已取得《土地使用许可证》”。

然而，事隔不过３个月，２００３ 年１月，１５７号项目就宣告易主。广西斯壮在２００３年第一季度报告中透露，“已经与上海汇申实业投资有限公司签定股权转让协议书，以６５０万元的价格，将其所持有的壮虹公司８９．２９％的股权转让”，从这一交易中，广西斯壮获得的收益是３０４．７９万元。当年的半年报中，广西斯壮透露，壮虹公司成立后，“由于项目变动，未能按向董事会报告的原计划进行项目开发”，因此，该公司董事会经过调研后，才决定转让壮虹公司股权。
２００２年至今的６年时间里，１５７号项目可以说并没有实质上的启动，但土地权证上的项目公司“壮虹房地产”的实际控股方究竟是否“上海汇申实业”，记者不得而知。
多家网站发布土地转让信息

包括之前本报曾经报道过的源深路１号地块以及这次的虹口区１５７号项目地块，记者在一些商业网站上还发现了不少上海市其他区域的土地转让信息，包括静安区、普陀区等中心城区的住宅用地，当然，更多的是松江、闵行、南汇、金山等郊区地块，包括住宅、商业、工业用途都有。

商业网站刊登地块转让信息的相同特征是，这些转让信息均较为简单，只是稍稍提及面积和价格，有关进一步的信息，比如容积率、土地出让金、动拆迁等问题，往往“要求面洽”。

记者从业内人士处了解到，在商业网站上寻求转让的土地项目通常都是拿地较早的项目，多为在建项目和已批项目，有些是囤积下来准备转让套现，有些则是仅仅支付过部分资金，但因缺乏后续资金而无力开发的地块。

大部分项目如果能够交易，则重新过户、股权转让均比较困难，因此，这些地块只能在一级半市场寻求转让，由于缺乏像土地出让市场那样规范的“项目说明书”等交易准备机制，网上的地块转让，要价均相对较低，各路“中介机构”以此寻求更多的“面洽”机会。