从唱空到卖空 海外投行逃离中国楼市？
[] 来源： 2008-09-24 08:41
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上海证券报 作者：⊙本报记者 李和裕
一直“做多”中国房地产市场的外资近期发生“异动”，多家海外投资机构欲转让手中物业的消息令市场臆测沸沸扬扬。
出货：正常买卖还是断臂求生？
自雷曼兄弟宣布申请破产保护后，在外资投资中国的主战场——房地产市场上，便接连传出各大海外投资机构计划出售物业的消息。
从媒体曝光的相关信息来看，雷曼兄弟意欲转让其拥有的上海四川北路商务楼盛邦国际大厦的股权，另外，其对浙江绿城、天津融创等中国房地产企业的股权投资也很可能发生变化。而摩根士丹利似乎更是甩卖的主力，大摩在2003年至2006年间收购的改造为酒店式公寓对外出租的住宅楼，如上海的锦麟天地、陆家嘴中央公寓、华山夏都苑等，都在待价而沽；大摩旗下的房地产基金据称还已开始出售香港物业，包括5个酒店式公寓和中环盈置大厦；对世界第一高楼上海环球金融中心9%的股份似乎也不再感兴趣。
其他一些已投身中国房地产市场的外资似乎也在筹备收缩战线。据称，全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售一些此前收购的项目，意欲从业主转型为物业管理者以“避险”；还有澳大利亚麦格理集团、美国花旗银行等，也有意出售其在上海的一些公寓项目。
“大摩并不会因为华尔街的危机，一夜醒过来就要卖楼应对危机。”大摩中国区有关负责人对媒体表态，正如此前大摩欲出售上海锦麟天地一样，这是正常的市场交易行为。而且大摩只是通过从全球募集而来的房地产基金进行操作，即使出售首先也是要回馈投资者，不可能将变现的资金据为己有。
虽说如此，但市场并不完全这么想。“对于一个物业，海外基金投资一个周期，3到5年，再高价转手，是很正常的。不过，现在一些物业才收购没多久，再加上似乎是想‘一篮子’出手，性质显然不仅是完成一次投资，而是还有其他影响因素。”有市场分析师坦言。
事实上，外资的这次“断臂”选择从房地产市场入手并非毫无预兆，一直在中国楼市“做多”的他们近期却开始“唱空”。雷曼兄弟在7月下旬就发布报告称，中国房地产市场显现出普遍的降温迹象，并预计房地产价格将进一步下跌；摩根士丹利近日的报告中则指出，中国房地产业很危险，原因是中国开发商可能在楼市衰退后破产，并将重创银行业。
主因：前院冷清还是后院起火？
至于中国楼市内的外资开始出货的主要原因，无非集中于两点：对中国楼市的预期消极，所以寻求套现；以及因金融风暴自身难保，所以希望收回资金回自家救火。
“我觉得各家外资作出这样的选择，背后都有其自身的原因，每家的情况并不一样。总体来看，则也都是各方面原因的综合影响。”仲量联行亚太区董事、中国业务发展总监陈立民的观点比较具有普遍性。在他看来，个别外资主要是出于解决自身困难的考虑，而另一些则主要是看到市场基本面不如以往，虽然也有可能抛出一些项目的股权，但并不急于套现，因为自身状况还行，“不差那一点”。
陈立民表示，外资投资物业都是利益驱动的，选择转手套现也是如此，且对海外基金来说，往往是时间因素大于价格因素，在物业已经升值的情况下，外资选择落袋为安也很正常；还有一些合作项目则还不会卖，因为还在建，此类股权投资要找人接手也不容易。
影响：波澜不惊还是撼动市场？
而最令市场不安的还是外资一旦撤离对中国楼市可能造成的影响。
那些与外资合作的中国开发商已经打出“安民告示”。在去年与雷曼兄弟联手以4亿多元人民币的价格拍下上海福海商厦（现更名为盛邦国际大厦）的香港上市公司资本策略表示，项目并没有受到影响，因为自己是项目的大股东并负责项目营运，雷曼兄弟只是项目的少数股权投资者。与雷曼兄弟方面达成私募协议并图谋香港上市的天津融创也表示，没有受到这一事件的影响，并强调破产的是雷曼兄弟的母公司，而与其合作的是雷曼兄弟在亚洲的子公司。被雷曼兄弟持有一定比例股份的绿城中国则坦言，目前公司方面尚不清楚雷曼兄弟持有绿城中国股票的动因以及这部分权益未来何去何从，由于雷曼兄弟破产事发突然，其对公司的具体影响尚无法估测，公司将密切关注事态发展。
但是，项目未受波及并不代表市场信心未受干扰。陈立民坦言，他无法判断眼下投资者的心态。一些个人投资者则已经向记者表示，他们准备将手中物业挂牌转让，当初正是因为看到外资收购了部分房源，认定该楼盘有升值潜力才购买的，如果外资离开了，则他们的物业便有贬值的可能。
市场更担心外资的“异动”会对中国楼市造成进一步打击。对此，业内认为外资抛售的影响还不至于太严重。“我看不到外资抛售后对核心资产会造成什么影响。”陈立民指出，在楼市外资持有的核心资产本来就不多，如在上海市场叫卖的多为酒店式公寓，而非甲级写字楼、高档商场等重要物业，而且一些股权投资项目外资也多是小股东。此外，虽然基于国家“限外”不放松，今年楼市内“外外接力”的现象普遍，但眼下一些项目跟外资砍砍价，中资接手也不见得吃亏。
