上海市中心区高档住宅下跌概率增加

美国金融市场的变化经历了次债危机、次贷危机，到现在成为实实在在的金融危机。简要地说，美国金融危机与房地产市场变化有着直接的关系，其一在于购房者向贷款公司贷款，贷款公司向投资银行发行债券，投资银行向投资者出售债券，其二是购房者向银行贷款，经由抵押贷款证券化机构（如房利美、房地美等）各类抵押贷款打包后出售给投资者。当房价上涨时，尽管有些购房者的收入水平较低也不稳定，还款能力差，但基本上可以保证两种渠道的支付流。但是当房价下跌时，或者购房者低息期结束后转向高息期后，这种支付流就会出现问题。再加上各种以此为基础的金融衍生产品的放大效应，基础性支付流存在的问题会迅速扩散到金融市场的各方参与者。目前美国金融危机进一步扩散，已经影响到了实体经济，根据华尔街日报报道，制造业活动、建筑支出和轻型车销售大幅下滑[1]，整体经济已现衰退苗头，一场严重的经济衰退似乎不可避免。



当美国实体经济受金融危机影响出现大幅下滑之时，会对全球经济产生显著的扩散性影响，需求水平将会锐减，全球经济减速甚至衰退的概率正一步步加大。

从对我国房地产市场的影响来看，由于我国与美国金融体制的差异，造成美国金融危机的两个方面中，我国只有“半个”，即只有购房者与商业银行之间的住宅抵押贷款，次级债及抵押贷款证券两个市场均未在我国发展起来，可以说美国金融危机在这方面对我国的影响甚微。

美国金融危机对我国房地产市场影响巨大的当属资金因素。上海市中心区高档住宅的业主中有相当一部分与外资存在或强或弱的关系。当美国国内经济存在巨大问题时，会出现大面积的资金回流，从而导致我国一级重点城市中高档住宅面临资金短缺压力，导致对这类住宅的需求锐减。资金回流自救也会造成外资持有的高档住宅可能会在较短时间内抛售，市场短期供应会大幅度增加。因此，供求两方面的作用使得这些高档住宅面临价格大幅下调的可能性。