限价会不会变限质？

两会以后，北京市有关部门加大了对房市调控力度，连续推出三块限价房用地和一块限价经济适用房用地，舆论对此非常关注。确实，限价房的出现既解决了拆迁安置的难题，又在保证政府土地收益的情况下，为降低房价提供了新的思路，值得肯定。但事物总有阴阳两面，从经济学及公共政策角度来看，限价房政策有许多地方值得商榷。

限价房缺乏普遍意义

限价房的出现，直接从统计数字上降低了房价，同时也会影响购房者的心理预期，但是由于供应有限，其影响也就相对有限。相对于目前房市供应总量而言，目前推出的三块限价房地以及一块经济适用房用地的限价化，不过是杯水车薪而已。目前房价总体上较高，其根本原因仍在于供求矛盾突出，而三块限价地对于平抑北京市住房供求矛盾来说，实在是太小了。可以大胆地假设一下，如果对北京市半数以上项目实行限价政策的话，那么这一政策将对房价产生显著影响。但这一点，政府是很难做到的。

经过近几年的房地产宏观调控，房价涨幅有所回落，但房价依然高企，许多家庭的“住房梦”难以一时实现，而对于中低收入者来说，房价更是一个“硬杠杠”。政府通过“限价房”形式来干预房价，其实质是通过非市场因素来管制房价，由此创造出一个特定时期、特定区域、针对特定人群的低价房来。因此，限价房政策仅仅是在特定时期、特定区域、特定楼盘上对宏观调控的一种替代。

“限价房”会不会变“限质房”

限价房政策已经实施了，但其政策定位仍然不够清晰。限价房既不能算作保障性经济适用住房，也不能算作商品房，是对现行住房供应体系的扭曲。限价房与经济适用房的区别在于：经济适用房是我国住房制度改革以来的一种正式的制度性保障住房形式，它通过对供地、税费等多环节减免和优惠来促使房价成本下降，并通过对销售基准定价，从而使房价低于市场价格，同时，承担经济适用房建设的特定企业获取事先限定好的利润。而限价房实则是价格管制，即对最高价进行人为限制的行为，其他环节则与商品房无异。

问题在于，对最高价进行管制的根据是什么呢？不言而喻是利润。但是，稍稍有点经济学知识的人都知道，企业的行为，要么是在既定成本的前提下追求利润最大化，要么是在既定利润前提下最大限度地节约成本。政府对房价进行管制，即是对利润进行管制，那么剩下的，必然是企业千方百计地节约成本。不过这里的成本，与经济适用房不同的是，都由企业来消化。这样，必然就得由企业在建设中对投入品、管理等环节上进行精打细算，如此限价的结果，实质上便成了限质房、成本经济房。既然是成本经济房，限价的目标与结果就不在同一个点上了。

受益人数有限

国家的土地资源是有限的，不可能大量供应限价房。有限的几块限价房用地的供应，不足以解决住房难问题；而对于广大无房户来说，他们的处境并没有发生变化，他们在为此政策而叫好的同时，不免会想：“我高兴什么呢？我怎么才能享受、何时才能享受此政策呢？”因此，这就出了一个关于公共政策的重要命题：一项公共政策应该让所有政策目标受众平等获益，总是由一小部分人能享受政策的优惠，这种政策就仍有改进的余地。

仍然模糊的游戏规则

“限价房”政策将承袭经济适用房中的所有缺点。对于购买对象问题、购房后交易等问题，目前的限价房政策还很模糊。对于购买对象，目前界定为重点工程拆迁户。而这里边就会产生许多政策配套问题，如果优先为重点工程拆迁户解决供应限价房，那么拆迁补偿标准是按照什么标准来算的。对于其他家庭是否公平？同时，由于限价房是通过人为管制来达到控制某一特定楼盘的销售价格，是对市场价格信号的一种扭曲。这种受管制的价格与市场价格之间存在着巨大的利益空间，因此，也就必然会产生寻租空间。于是，发生在经济适用房领域的倒号、骗购问题也会在限价房领域应“利”而生。可以设想，一小部分人会因为得到限价房购买资格而受益匪浅，对于他们来说，拥有限价房就意味着拥有了一笔“从天而降”的现金。而事后的监管，至少从目前来看，是起不到根本性作用的。

也许有人会说，政府一定不让拥有住房者从中获利，比如限制购房人将住房上市交易。但这同样是有问题的。政策作为一种规则应先于游戏之前出台。但是现实是，限价房仍然像经济适用房一样，先玩游戏，后定规则。目前模糊的政策中只规定了哪些人可以购买，却没有对这种具有保障性的政策作出更加科学和详细的规定。可以设想，如果允许拥有限价房的人处置房产，那么是否对其收益增值部分具有部分索取权？应该如何划分？有人提出不准上市，这恐怕又是一件显失公平之举。限制“限价房”的购房者处置房产的权利，这对于购房者来说，其先前所花费的购房成本就会沦为“沉没成本”，是一种资产的被套牢，对购房者就会造成损失。因为同样的资金，是可以买到商品房的，只不过可能是区位不好一点，楼层朝向差一点，但购买商品房的好处就在于有选择的自由和处置的自由。这种先玩游戏后定规则的方式，对于购房人来说是不公平的。

住房保障需用公共政策

当前我国住房问题矛盾如此突出，其根源在于有关部门没有积极地落实住房保障制度改革以来所担负的社会政策，没有切实有效地加大政府公共投入，而是过分地依赖市场解决住房问题，这是我国住房制度改革以来实践中最大的教训。国内外的经验表明，房地产市场解决的是效率问题，它能通过价格信号的激励来最有效率地解决住房市场上的供求之间的平衡问题。

同时，房地产政策作为经济政策，它的主要功能在于保持价格的平稳，防止和抑止房市泡沫，促进房地产业的健康发展。而对于那部分有购房意愿却无购房实力的人，在市场上是不能称之为需求的，这部分人只能通过政策实施的社会政策，即住房政策，由社会力量（其中主要是政府的收入再分配政策，以及其他非营利组织、社会捐助等）来承担对他们基本住房权利的保障。用经济政策解决效率问题，用社会政策解决公平问题，这才是我们建设和谐社会的科学方法。

基于此，有关部门应该通过制定和出台科学有效的社会政策，切实地落实公共政策并加大公共财政投入力度，实现以政府为主、多方筹集资金的办法，对所有应保对象家庭进行公平的、平等的保障，如发放住房现金补贴、租金补贴、贴息贷款、政府生产公共住宅等多种形式解决中低收入者的住房问题。只有这样，才有利于我国住房问题的逐步有效解决，也有利于房地产业的健康持续发展，有利于我国和谐社会的建设。