香港地产商于中国内地发展前景看俏.

近年来国内经济增长迅速，市场憧憬内地居民收入持续上升将令房屋需求增加而刺激内
地房地产业，中国地产股份受追捧之际，香港地产股似乎较不受投资者注意。 

目前本地地产市道已随经济转强而显著改善，负资产个案由高峰期的超过10 万宗，下
降至去年年底的8,400 宗。港人现时的供楼条件较过往数年为佳，去年第三季家庭入息
中位数按年升4.3%至1.67 万元，加上股市畅旺亦增加财富效应。另外，供楼负担能力
亦处健康水平，目前供楼负担比率约为33%，属合理水平。当然，本地楼市要重返1997
年前的水平可能性不大，但维持稳定增长的步伐仍乐观。事实上，今年首4 个月宇买
卖合约登记金额达1,300 亿元，按年升24%，成交宗数亦按年升28%; 今年4 月份的楼宇
买卖合约登记金额达436 亿元，创一年新高，一手私人住宅买卖合约登记金额录得200
亿元，创下101 个月新高，主要是由于豪宅新盘热卖所带动，推高市场成交总值。 

从估值看，香港地产股的平均市盈率约为15-20 倍，较内地大型的地产商的20 至30 倍
为低。事实上，香港地产商若维持持续增长，本地发展空间已逐渐饱和，拓展内地市场
似乎是主要出路。近年地产商于国内积极收集土地储备，内地业务计划不断扩张，市场
价值不容忽视，而随着内地发展项目愈来愈多，股价具增长潜力。 

于众多跻身内地市场的本港大型地产商之中，有不少的土地储备已超过1,000 万平方米
；例如近来多个楼盘销售表现理想的长江实业，集团于内地业务拥有32 个项目，土地
储备列全港地产之冠 (1,860 万平方米)，来至内地的盈利贡献亦由05 年的7 亿元增至
去年的13 亿元 (占总盈利18%)。另方面，恒基地产目前的土地储备 (1,400 万平方米
) 涉足甚广，遍国内9 个省份，市场亦预期其内地的发展项目的收益将由06 年不足的
2 亿元增至2010 年的36 亿元。此外，新世界中国目前的土地储备达1,500 万平方米，
覆盖20 个中国主要城市，足够未来7 年使用。 

事实上，港资地产商无论于营建及管理技巧均具较高水平。此外，本地地产商除地产发
展项目外，其楼房租贷业务亦见丰富经验，这不但令公司业务较平均及具弹性，而租金
收入亦为公司提供较稳定的现金流，香港地产商的负债率亦因此较内地同业较低，财政
实力亦相对较稳健。